La queja de los constructores

El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que se está discutiendo en el Concejo de Bogotá incluye varios puntos controversiales.

El gremio edificador sostiene que la propuesta de construir 589.000 viviendas atenta contra los intereses del sector. Sus argumentos están bien resumidos en   el vídeo  “¿Cómo está la oferta de vivienda para las familias?” y en el artículo “Cuidado con la vivienda” publicado en El Tiempo.

En realidad, la discusión sobre los precios de la vivienda, el precio del suelo, el efecto de las cargas urbanísticas y la legitimidad de la captura privada del valor del suelo es anacrónica, pues en 1817 David Ricardo mostró con claridad el origen de la renta del suelo.

La realidad

El análisis cuidadoso de las cifras que resumimos en este artículo —y que el lector puede encontrar algo técnico— demuestra que el argumento de los constructores es equivocado.

De hecho, nuestro análisis permite concluir que:

1. Los temores expresados por las constructoras y los concejales carecen de respaldo empírico y, por ende, son injustificados;
2. Los precios de la vivienda no se verán afectados por las cargas urbanísticas sobre el suelo. Son los propietarios del suelo quienes asumirán dichas cargas;
3. Cuando las constructoras dicen que las cargas deben estar en función del precio del suelo, están haciendo un llamado a reducir las exigencias sobre el sector al que pertenecen;
4. El POT debe tener en cuenta los principios básicos de la economía urbana, particularmente la relación entre los precios de la vivienda, los precios del suelo y los costes de transporte.

A continuación, explicaremos el razonamiento que nos llevó a las conclusiones anteriores.

Por qué aumenta el precio de la vivienda

El precio de la vivienda es determinado por la demanda. Como se observa en las gráficas 1 y 2, en Bogotá, la población y la construcción aumentaron de forma sostenida entre 1960 y 2018. Los períodos de crisis coinciden con ligeras caídas en el crecimiento del PIB.

Las gráficas 3 y 4 muestran la evolución de los precios de vivienda nueva y de los costos de construcción de vivienda según el DANE: en los períodos resaltados, el ritmo de aumento en los precios de la vivienda pasó del 0,69% al 2,73% y al 2,6%, y el de los costos de construcción pasó del 0,45% al 0,19%. Estos datos corroboran que los precios de la vivienda en Bogotá han aumentado porque la demanda ha aumentado. El cuadro 1 presenta el valor mínimo, medio y máximo para el primer quintil de precios de los años 1997 y 2019.  En 1997, el precio mínimo era 17 millones de pesos y actualizado según el índice de precios, esas viviendas valían 57 y 92,7 millones, respectivamente. En 2019, esa vivienda se habría vendido por 115 millones de pesos, lo cual implica una valorización muy considerable.

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Los precios del suelo

Un hogar de ingresos altos puede vivir donde quiera: en Bosa, Toberín o La Cabrera. Aunque los precios son más bajos en Bosa, estos hogares escogen otros que son más costosos, pero están mejor ubicados.

El cálculo del precio del suelo por el método residual elimina la tentación de confundir el precio del suelo con el costo de producción. Como se observa en el cuadro 2, el índice de construcción del Decreto 190 de 2004 permite construir 3.889 metros y vender 3.277 en un lote de 1.000 metros ubicado en un barrio estrato 6.

El precio por metro cuadrado –incluyendo los parqueaderos– es de 10,8 millones, lo cual se traduce en una venta de 35.391 millones de pesos. En la tercera columna se calculan los costos de construcción, el capital invertido y los precios del suelo sobre las ventas.

Siguiendo las cifras de Construdata, los costos de construcción ascienden a 15.484 millones de pesos. En ese caso, el retorno bajo competencia sería algo superior a la mayor tasa de interés que ofrece el sistema financiero; el costo de uso del capital invertido (15.484 millones de pesos), sería 1.567 millones de pesos con el doble del 5,06% anual ofrecido por Credifamilia y no los 5.662 millones calculados sobre el 16% sobre ventas que calcula el sector empresarial inmobiliario.

Estos costos de uso del capital son inaceptables en una economía capitalista competitiva. Según este cálculo, los precios de producción del metro cuadrado de vivienda estarían entre 5,2 y 6,4 millones de pesos, y si el precio de producción de mercado del metro cuadrado en este lugar bajara de 5,2 millones no podrían construirse viviendas.

El precio del suelo es lo que sobra después de poner a salvo a los productores. El residuo es 3,5 veces lo recibido por el constructor, cuando se toma 2 veces la tasa bancaria señalada y el 52% de las ventas sobre un capital que el constructor no aportó, pues desde 1998 se construye con fiducias.

En síntesis, este análisis muestra que la captura total de la renta del suelo de la ciudad permitirá una mayor productividad urbana y no reducirá los precios de vivienda como afirma el gremio constructor.

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La norma urbana

Idealmente, la norma debería dirigir las fuerzas del mercado hacia la construcción de la ciudad planeada.

La norma permite capturar valor del suelo por el propietario, por lo cual, si el mercado acepta los cambios normativos, la apropiación de la renta del suelo debería concretarse y el precio de la vivienda no tendría que verse afectado.

El método residual permite corroborar esta premisa. Como se observa en la gráfica 5, cuando el índice de construcción aumenta, el precio de la vivienda no cambia, pero los costos y la utilidad sí. Con el aumento del índice de construcción, el precio del suelo aumenta de 14,3 mil millones a 25 mil millones.

Si suponemos un mecanismo de cargas cuya equivalencia es del 50% del valor del suelo, los constructores no se verían afectados y la ciudad tendría recursos para invertir.

Para que no causen distorsiones en el mercado, las cargas deben ser sobre el suelo. Además, la política debe atender al bienestar de la mayor población posible, pues el mercado de vivienda del país está sumamente fragmentado.

Para los sectores de la ciudad donde el metro cuadrado de viviendas estrato 3 vale 5,5 millones la situación es diferente por las condiciones normativas. Esto pone en evidencia la falacia de las cargas, pues en algunos segmentos del mercado los costos crecen más que el aumento en la edificabilidad por los parqueaderos, lo cual afecta el precio del lote, pero no la utilidad.

Cuando el IC es de 3,5, el retorno es el 64,4% del precio del lote. Si el IC es de 7.0, la utilidad es 14% superior al precio del lote.  En este caso, la teoría de juegos sirve para determinar quién gana más, si el propietario o el constructor. Nosotros apostamos por el primero.