Mercado hipotecario, el retorno al anatocismo

Preocupaciones globales

Después de analizar los precios inmobiliarios y sus relaciones con los ingresos, las rentas y el crédito hipotecario, Bloomberg encendió las alarmas sobre el riesgo de una nueva burbuja hipotecaria similar a la del 2008.

Los efectos de una burbuja en esta época de pandemia pueden ser catastróficos. Entre 55 mercados, Colombia ocupa el tercer lugar en la lista de riesgo hipotecario debido a su crecimiento y se ubica debajo de Francia y Noruega.

El problema se atribuye a los estímulos para reactivar las economías afectadas por la pandemia, aunque deben también considerarse fenómenos como el ahorro de los hogares, los cambios en sus estrategias laborales y habitacionales y las expectativas sobre la celeridad y alcance de la recuperación económica.

Algunos analistas y políticos confían en el enfriamiento de los precios de los inmuebles por hechos como el cese de las ayudas fiscales, mientras que otros intentan protegerse ante la posible burbuja.

Incluso hay casos donde la usura o el “anatocismo” vuelve a circular, una práctica consistente en la capitalización de los intereses para cautivar a los usuarios con cuotas de amortización inicialmente bajas.

La Asociación de Usuarios del Sistema Financiero (ASUFIN) de España prepara demandas colectivas contra este método que considera un abuso de los intermediarios hipotecarios. Pero para estos últimos —como en el caso de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI)— se trata de una práctica transparente amparada por la ley.

Nuevamente los tribunales tendrán que decidir. Entre tanto, los hogares embargados están a punto de perder sus viviendas y, como en un caso reciente fallado en segunda instancia por la Audiencia Provincial de Asturias, les darán la razón a los usuarios del crédito hipotecario.

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Problemas futuros

Las reacciones en Colombia ante el informe de Bloomberg son unánimes: es imposible que se esté inflando la burbuja.

Los índices de precios de la vivienda nueva y usada del Banco de la República sustentan esta creencia: en términos reales en junio de 2021 el índice decreció en Bogotá (-0,42 %), la zona metropolitana (-1,37 %), Cali (-0,65 %) y Medellín (-0,56 %).

Para reactivar la economía el gobierno recurrió a una entrega agresiva de subsidios directos para adquirir viviendas nuevas de interés social o prioritario y subsidios a la tasa de interés hipotecaria para los segmentos superiores. Los indicadores anteriores muestran que estas políticas anticíclicas no se traducen en un aumento de los precios como para alertar sobre una burbuja.

Pero quienes sostienen que no hay síntomas de deterioro en la cartera del sistema hipotecario llegan a conclusiones opuestas. Desde el cuarto trimestre del 2013 y hasta el primero del 2020 la cartera vencida se situó por debajo del 5 %. Con la pandemia el desempleo se elevó y la cartera hipotecaria se deterioró hasta alcanzar el 6,3 %. A medida que el desempleo cede también lo hace la cartera vencida; pero en el primer trimestre de este año las tendencias cambiaron.

^{Cartera hipotecaria vencida y tasa de desempleo en Colombia 2013-2021}

El segundo trimestre del 2020 fue el período de quiebre de los negocios hipotecarios. Alrededor de 21. 287 usuarios del crédito pagaron sus saldos y deshipotecaron sus viviendas anticipándose a la crisis.

Otras 17.550 personas no lograron hacerlo y engrosaron la lista de los 86. 274 morosos, aunque en los períodos subsiguientes las colocaciones del sistema financiero hipotecario aumentaron y disminuyó el número de usuarios en mora.

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La gestión discriminatoria y los usuarios

La estrategia de gestión de los riesgos del sistema fue diseñada por la Superintendencia Financiera y comunicada a los establecimientos de crédito mediante las circulares 007, 014 y 022 de 2020.

Esta entidad precisa que la selección de los beneficiarios del Programa de Acompañamiento a Deudores (PAD) es potestad de los establecimientos de crédito, quienes emplearán elementos objetivos. Además, se sugiere el método de la afectación de los flujos de caja de los deudores. El PAD distingue entre tres segmentos de deudores:

^{Los segmentos de deudores del PAD}

La Superintendencia establece que el anatocismo está prohibido, que no pueden cobrarse intereses sobre cuotas de manejo, comisiones y seguros que sean objeto de la prórroga y que la redefinición de los créditos no puede ser unilateral; el deudor debe aceptar las nuevas condiciones del crédito. Pero los establecimientos de crédito no obraron con la prestancia esperada en esta coyuntura.

En octubre de 2020 el 35,3 % de las quejas ante la Superintendencia Financiera se debieron a la inconformidad de los usuarios con la revisión y liquidación de los créditos en tanto cuotas de amortización y saldos insolutos.

Un 25,3 % adicional de las quejas se relacionó con la mala gestión del PAD por aplicar de manera indebida el congelamiento o periodo de gracia, o por negar o desatender las solicitudes de los usuarios como la petición de medidas de apoyo a deudores por la COVID-19.

Estos son indicios fiables del retorno al anatocismo, método engañoso que desató la crisis del sistema de Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC) en 1999.

*Este artículo hace parte de la alianza entre Razón Pública y la Facultad de Economía de la Universidad Externado de Colombia. Las opiniones son responsabilidad de los autores.