Un influyente banco internacional ha salido en defensa de la vivienda alquilada. ¿Qué tan verdad es esto en el caso de Colombia? ¿Cuál ha sido nuestra historia en la materia, cuál es la situación actual – y cuáles son las alternativas-?
Alberto Saldarriaga Roa*
Un porcentaje cambiante
Hace poco se divulgó un estudio financiado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) bajo el título “Se busca vivienda en alquiler”, que muestra las ventajas de este tipo de vivienda como solución, al menos parcial, del grave déficit habitacional en las ciudades latinoamericanas.
El estudio concluye que “el alquiler puede convertirse en una alternativa eficiente y efectiva en función de los costos para resolver el problema del déficit cuantitativo y cualitativo que actualmente afecta a casi el 40% de los hogares de la región”.
El documento analiza la historia de la tenencia de vivienda en algunas ciudades de América Latina durante varias décadas. Según sus estadísticas:
- Entre 1950 y 1960, el 43 por ciento de la población de Bogotá habitaba una vivienda propia. Esta cifra aumentó al 54 por ciento en los años 1990, y ahora se sitúa en 42 por ciento, es decir que regresó al nivel de la mitad del siglo XX.
- En Medellín y Cali el comportamiento de la propiedad ha sido relativamente similar.
- En México la tasa actual de propiedad es mucho más alta -70 por ciento-, y
- En Buenos Aires es de 57 por ciento.
Arriesgarse a comprar no es una buena alternativa para buena parte de la población, pero tampoco lo es el alquilarla a precios astronómicos.
Las diferencias en el espacio y en el tiempo son pues muy notables. El estudio señala como causas de estas diferencias las políticas oficiales de crédito hipotecario y los programas de las instituciones públicas de vivienda económica.
Colombia aparece como un caso temprano de aumento en la proporción de propietarios, gracias a la creación de entidades como la Caja de Crédito Agrario en 1931 y el Banco Central Hipotecario en 1932. Pero en la actualidad la decisión de comprar una vivienda es mucho más compleja. Los precios están por las nubes, los créditos hipotecarios pasaron de las entidades oficiales al sector privado, y esto ha implicado desastres como el del sistema UPAC a fines de los 1990, cuando muchos compradores perdieran sus viviendas.
De esta manera, hoy por hoy, arriesgarse a comprar no es una buena alternativa para buena parte de la población, pero tampoco lo es el alquilarla a precios astronómicos.
 Construcción de la urbanización Uninorte Etapa I en Buga, Valle del Cauca, en el marco del programa 100 mil viviendas gratis del Gobierno de Santos. Foto: 100 mil viviendas gratis |
Vivienda e historia
La noción de propiedad de la vivienda llegó a América Latina con los conquistadores españoles.
En el momento de fundar las villas o ciudades se repartieron los predios de cada manzana de acuerdo con el rango social de los participantes en la fundación. Por ser hereditaria, la propiedad desde entonces adquirió un valor especial, económico y simbólico, dentro del patrimonio personal y familiar.
La vivienda en alquiler se expandió durante el siglo XIX en forma de cuartos o primeros pisos de viviendas grandes. El inquilinato fue una forma común de oferta de vivienda para familias de bajos ingresos, e incluso se construyeron algunos inquilinatos planeados, a la manera de las “casas de vecindad” de México.
Los más adinerados eran propietarios, los más pobres, inquilinos. ¿Y qué pasaba con la incipiente clase media?
Los primeros proyectos de vivienda económica construidos en Colombia al comienzo del siglo XX fueron ofrecidos en alquiler, con posibilidades de adquisición en propiedad, como consta en la Ley 46 de 1918, que obligaba a los municipios a invertir el 2 por ciento de su presupuesto en construir “viviendas higiénicas para la clase proletaria” por las cuales se cobraría “un arriendo anual equivalente al 6% de su costo más un 4% sobre el mismo valor, destinado a cubrirlo como amortización”.
Al terminar de pagar el costo inicial de la vivienda, el inquilino podía tener un título de propiedad transmisible a sus herederos. Con esa Ley se inició el lento tránsito hacia una oferta estatal de vivienda en propiedad, que se consolidó, entre 1950 y 1990, con la labor de entidades como el Banco Central Hipotecario, el Instituto de Crédito Territorial y, en el plano local, con la Caja de la Vivienda Popular de Bogotá.
Se muestran las posibles desventajas de la construcción informal de vivienda, pero se ignoran sus ventajas para quienes las construyen.
El sistema hipotecario permitió a las familias de ingresos medios y bajos comprar vivienda en propiedad. Los proyectos promovidos por el Banco Central Hipotecario sobresalen en esta oferta por su alta calidad urbanística y arquitectónica. Por su parte, los del Instituto de Crédito Territorial fueron decayendo de manera gradual, sin llegar a ser del todo deplorables.
El final de la acción constructora de las entidades estatales en 1990 y el paso al sistema de subsidio a la demanda fortalecieron el traslado de los recursos públicos directamente al sector financiero, pasando por los constructores y sin tocar al comprador, que solo podía firmar la hipoteca de su precaria vivienda con tasas comerciales de interés.
El abuso de estos créditos tras la caída aparente o la reforma del sistema UPAC ha producido una desconfianza hacia los bancos que puede ser otro de los factores que desaniman a las personas a la hora de adquirir vivienda en propiedad. Pero todos sabemos que las entidades bancarias no son “hermanas de la caridad” y solo buscan subir sus utilidades a costa de lo que sea.
 Construcción de vivienda en la Plaza de la Hoja, en el centro de Bogotá. Foto: Alcaldía Mayor de Bogotá |
Arriendo en aumento
La situación actual de la vivienda en alquiler en América Latina tiene varias causas, entre ellas la expansión de un mercado joven formado por profesionales solteros o parejas, cuya primera vivienda casi siempre es alquilada, o de parejas o adultos mayores que prefieren una vivienda alquilada a residir solos en casas grandes.
Pero hay otros factores menos evidentes que contribuyen a esta situación. Uno de ellos es el hecho de que muchos propietarios adquieren varias viviendas para tenerlas como fuente de renta estable y sacan esas unidades del mercado de propiedad.
También, los altos precios que se crean en medio de la burbuja especulativa actual excluyen a personas de ingresos medios y, obviamente, de ingresos bajos de la compra de vivienda. Y el sistema especulativo establecido tiende a favorecer esta situación. El hecho de que los edificios se vendan rápidamente y al poco tiempo de terminados se ofrezcan en alquiler es una clara señal de esta tendencia, que además cuenta con el apoyo de los gobiernos locales porque aumenta el recaudo del impuesto predial.
Opción subvalorada
En el estudio del BID se muestran las posibles desventajas de la construcción informal de vivienda, pero se ignoran sus ventajas para quienes las construyen.
La vivienda de desarrollo progresivo es un sistema económico que permite al propietario y a sus familiares tener vivienda, local comercial y, eventualmente, espacios para alquilar. En este sistema, el dueño del predio da inicio al proceso de construcción, que puede tardar varios años, sin acudir al sector financiero y es por eso que se le tiene tan poca estima en el sector formal a este tipo de empresa.
Alquilar en Colombia
En Colombia el acceso al mercado de la vivienda en alquiler no es fácil. Las empresas inmobiliarias que manejan buena parte del mercado ofrecen aparentes garantías que en realidad son barreas que dificultan el acceso a la vivienda. Aun cuando deben estar reguladas, su comportamiento parece ser arbitrario, con poco respeto por quien quiere arrendar y con cláusulas que solo favorecen sus intereses económicos.
Una oferta inusitada es la de las “viviendas gratis” que hace parte de las políticas del gobierno actual para dar casa a familias desplazadas o en condición de vulnerabilidad por desastres naturales. En estos casos se supone que lo de “gratis” significa que el beneficiado adquiere una vivienda 100 por ciento subsidiada.
Este giro en las políticas estatales de vivienda no coincide con las demás medidas que favorecen al sector financiero, a la especulación inmobiliaria y al encarecimiento de la vivienda en Colombia. Sin embargo, las viviendas gratis son un episodio, y no un componente estructural, de la política de vivienda nacional.
La vivienda en alquiler debidamente regulada, como se propone en el estudio del BID, puede ser una opción favorable para ofrecer vivienda digna a familias que no tienen posibilidades de compra. Sin embargo en Colombia los arriendos no tienen regulaciones claras, el mercado determina sus valores y, en caso de especulación, estos pueden ser inalcanzables, como sucede hoy en Bogotá y en otras grandes ciudades.
Los propietarios se alegran del aumento de los precios mientras los inquilinos se resienten. En esto, como en otros campos de la vida ciudadana, la ausencia del Estado es notoria y su silencio es una señal de aprobación.
Arquitecto de la Universidad Nacional de Colombia, especialista en Vivienda y Planeamiento Urbano del Centro Interamericano de Vivienda y Planeamiento (CINVA), docente en el Doctorado de Arte y Arquitectura de la Universidad Nacional.
@alsaldar
