Sin cumplir todavía su promesa de las “cien mil casas gratis”, el gobierno nos anuncia otro programa ambicioso (“mi casa ya”). ¿Cuáles son las implicaciones macro y microeconómicas de esta “nueva” iniciativa?
Fabio Giraldo*
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En el artículo anterior de esta serie me referí al precio del cemento, uno de los insumos básicos para la construcción de vivienda en Colombia, y así ilustré los efectos del sistema de precios sobre el plan de vivienda “gratis”.
Sin embargo el 28 de Octubre, el presidente Santos nos sorprendió con el anuncio de un nuevo programa de vivienda “para la clase media” denominado “mi casa ya”, mientras su vicepresidente y su ministro del ramo explicaban las bondades de esta iniciativa que pretende construir 400.000 viviendas de interés social para familias cuyos ingresos mensuales van de 2 a 4 salarios mínimos legales vigentes (smlv).
A través de las cajas de compensación, a estas familias se les dará un subsidio de hasta 20 millones de pesos: 12 millones para pagar la cuota inicial y 8 millones para atender el crédito, con un precio de vivienda cercano a los 86 millones de pesos.
Con esto, técnicamente, el gobierno beneficia a las empresas constructoras y a las familias, mantiene el crecimiento de la economía, y al mismo tiempo adelanta, con el cierre financiero sin garantía total, una política para combatir la desigualdad (aunque sepa que muchos de estos hogares, por situación de pobreza o de vulnerabilidad, no realizarán el cierre financiero prometido y no podrán realizar sus sueños).
Desafortunadamente, las razones microeconómicas y sectoriales no se pueden presentar así de fácil como una “política social”.
En resumen, la política económica del gobierno es una política social, donde la estrategia de empleo se hará utilizando todos los instrumentos disponibles para mantener los subsidios a un sector que es adicto a los mismos, no solo desde los tiempos del sistema UPAC, sino desde las épocas del presidente Gaviria, cuando fueron diseñados los subsidios a la demanda como sustituto de la intervención del Estado.
En efecto, el programa (como lo divulgó la prensa nacional) agrega 100.000 nuevas viviendas “gratis” y 86.000 soluciones para familias con ingresos entre 1 y 2 salarios mínimos, y con un cuota mensual para el pago del crédito de $180.000, alrededor del 30 por ciento del smlv, el nivel de endeudamiento permitido a una familia para realizar cierre financiero con un riesgo calculable por el sistema.
Así se dará un subsidio a la tasa de interés para 130.000 familias que apalancarán la adquisición de igual número de viviendas. Y como si esto fuera poco, el Fondo Nacional del Ahorro lanzará el programa de alquiler con opción de compra, para así continuar con la política varias veces anunciada del leasing habitacional.
Al mismo tiempo, y utilizando todos los canales a su disposición, el ministro de Vivienda anunció un acompañamiento a las comunidades por más de 600.000 millones de pesos porque, según sus palabras, “vamos a construir barrios consolidados y sostenibles”, no apenas casas. Estos recursos financiarán las obras de urbanismo que el mercado de por sí no ofrecería debido a las distorsiones de precios que resultan de la mala regulación.
 Proyecto inmobiliario Nando Marín en la ciudad de Valledupar. Foto: Ministerio de Vivienda |
Razones económicas
Para justificar inversiones tan cuantiosas, el gobierno sostiene que la de vivienda es una política social y también una política económica.
En efecto, la locomotora minero-energética se ha visto afectada por la caída en los precios del petróleo, y esta caída ya muestra efectos claros sobre el ciclo económico, la política monetaria y la política fiscal, lo cual exige buscar sustitutos para sostener el ritmo de actividad económica.
Desafortunadamente, las razones microeconómicas y sectoriales no se pueden presentar así de fácil como una “política social”. Reactivar la construcción de vivienda para compensar el recalentamiento producido por la especulación en los precios de la vivienda en los estratos 5 y 6, como suele ocurrir cuando el ciclo de negocios anuncia su fin, es una política para leer con pinzas, separando los granos de sal.
La construcción es un sector de gran importancia para la economía, pero este no puede seguir creciendo en ausencia de mercados competitivos, y mucho menos con una política pública que se niega a regular los precios básicos del sector, cuando estos implican serias distorsiones en la asignación de recursos.
El gobierno ha propuesto una amplia y, en no pocos casos, desgastada batería integral de subsidios, sin preguntar por la totalidad de los costos y beneficios sociales. Así se hace el de la vista gorda ante la “dificultad” de amarrar sus generosos subsidios a la productividad sectorial, subsidios que si bien ayudan en algo a reducir la pobreza, no atacan a fondo los problemas de desigualdad que imperan en nuestro medio.
En palabras del ministro Luis Felipe Henao: “en este programa vamos a gastar 2,4 billones, que van a jalonar en la economía 9 billones. Y sumando los otros subsidios, vamos a mover unos 18 billones en la economía, jugando con las vigencias futuras del presupuesto nacional de este cuatrienio y del que viene, porque el subsidio a la tasa de interés es para más de cuatro años”.
Sin embargo, no se discute cómo se logrará hacer política económica y social al mismo tiempo, con tan interesantes y generosos objetivos, reactivando la economía y aumentando la equidad, pero olvidando la regla de oro de la eficiencia económica: aumentar la productividad, disminuyendo la desigualdad.
El gobierno nos dirá, como lo hizo en el balance de su política, que ha realizado innumerables y agotadores procesos con los representantes del sector cementero, siderúrgico y de construcción, para obtener rebajas en estos insumos para la producción de la vivienda, incluido su programa más promocionado y de mayor impacto social de viviendas “gratis”.
Pero no basta con eso: se trata de una política integral, no solo en el plano macroeconómico sino en el sectorial. En la cadena de valor del sector, la suma aritmética de sus partes no equivale al comportamiento global. Por eso es preferible diseñar una política general, antes que ceder el poder regulatorio del Estado y permitir los precios cartelizados con márgenes de ganancia muy superiores a los de un mercado competitivo.
Y en este punto no estoy exagerando. La Superintendencia de Industria y Comercio está adelantando investigaciones sobre acuerdos entre los productores de cemento para no competir, para fijar precios y para repartirse geográficamente el mercado.
Las fallas del mercado, no solo en el precio de la vivienda, sino en un insumo básico como el cemento, nos ayudan a observar los resultados del proceso de producción por el lado de la demanda, teniendo en cuenta no solo la calidad de los insumos, sino la satisfacción del usuario final.
 Construcción de la urbanización Vida Nueva, en Soacha Foto: 100 mil viviendas gratis |
Los costos de la vivienda “gratuita”
Los subsidios a las tasas de interés no eliminan las asimetrías y opacidades propias del sistema financiero. Por el contrario, para sostener el crecimiento, el gobierno no oye ni siquiera a la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (ANIF) cuando advierte que “los subsidios que está entregando el gobierno a la tasa de interés en los créditos hipotecarios para clase media han generado una demanda adicional, lo que hace que los precios suban todavía más”.
El programa “mi casa ya” profundizará el desequilibrio entre los precios básicos de los insumos y el precio final al consumidor.
Además, en las viviendas sociales no existe claridad sobre el monto del subsidio. Este no se reduce a los 600.000 millones antes mencionados, pues además deben sumarse los costos ocultos de las entidades de bienestar social de la Presidencia, los costos empresariales de las constructoras que realizan sus programas de vivienda social bajo el lema del “valor social empresarial” y, cómo no, los costos para los otros niveles del Estado, en especial para los municipios, a los cuales no se les apoya técnicamente para el cobro de las plusvalías consagradas en la ley.
Acuerdos entre los productores de cemento para no competir, para fijar precios y para repartirse geográficamente el mercado.
Estos, con sus escasos recursos, deben atender la mala planeación global, realizando vías, obras de infraestructura y, lo más importante, manteniendo la seguridad y la confianza en la ley y en las instituciones.
Finalmente, en la operación del nuevo programa “mi casa ya” debe agregarse un nuevo costo: la tierra urbanizada, pues no debe olvidarse que programa será ofrecido y asignado por las cajas de compensación, que actúan con recursos parafiscales, promoviendo en muchos casos ineficiencias empresariales, ya no en los precios de los materiales sino en otros insumos del sector.
Esta última es materia de reflexión que solo podré desarrollar en mi próximo artículo, abordando de manera integral la forma como el insumo de tierra urbanizada está siendo regulada en las ciudades y en los territorios.
De este modo espero contribuir a una visión más integral de la política urbana y territorial, sin omitir sus laberintos, pero buscando una intervención estatal con una política social e integral de desarrollo que preserve los derechos humanos y evite la destrucción de bienes públicos esenciales para garantizar la cohesión social en el territorio.
*Economista, miembro de número de la Academia Colombiana de Economía.
