La vivienda en tiempos de estrechez fiscal

La vivienda en Colombia enfrenta un panorama desafiante: ventas en caída, estrechez fiscal y un entorno incierto. ¿Qué salidas tiene el sector?

La venta de vivienda acumula ya dos años de desaceleración, a pesar de algunos signos de recuperación. Frente a este escenario, surgen propuestas para reactivar el sector, que deben analizarse a la luz del escenario de estrechez fiscal. Lo anterior abre el debate sobre cómo priorizar los recursos públicos, buscando maximizar su impacto social y económico.

Tímidas señales de recuperación

Según cifras de la Cámara de Colombiana de la Construcción (Camacol), en octubre de ésta año se vendieron 12 mil unidades de vivienda nueva en el país, marcando el peor octubre en 10 años en términos de comercialización. Con esto, se consolidan 22 meses en los que las ventas no superan las 14 mil unidades mensuales, nivel del que pocas veces descendió en los 8 años precedentes. Aunque entre marzo y agosto se observaron crecimientos moderados, lo cierto es que el resultado de octubre confirma que la recuperación del sector avanza a un ritmo más lento de lo esperado.

Las razones detrás de esta dinámica ya se han discutido. El alza en las tasas de interés desde principios de 2022, que alcanzaron un pico histórico en el primer trimestre de 2023 con 16,6% en VIS y 18,0% en No VIS, sumado a un ambiente de incertidumbre tanto en el mercado local como en el internacional, y cambios en las reglas de juego del mercado de vivienda de interés social, conjugaron una “tormenta perfecta” que llevó a la disposición a comprar vivienda a caer y a los hogares a aplazar su decisión de comprar casa. 

Tales condiciones, aunque se han venido normalizando, aún no se han materializado en el mercado. El Banco de la República ha aplicado una prudente disminución de sus tasas de intervención, alcanzando 9,75 en el último anuncio de la junta el 31 de octubre, luego de haberse mantenido en un pico de 13,25% en el segundo semestre de 2023. Lo mismo han hecho los establecimientos de crédito, reduciendo las tasas de financiación, que en septiembre cerraron en 11,26% y 11,79 promedio para VIS y No VIS, respectivamente, y están en la ruta a retomar los valores promedio de 2021 (10,7% VIS y 9,08%). 

Lo anterior es una noticia positiva para el sector, pero que tomará tiempo en reflejarse en las decisiones de compra de los hogares. Tiempo que podría alargarse, ya que a las condiciones de financiación se suma el ambiente de incertidumbre generalizada a nivel local y global, con un nuevo gobierno en Estados Unidos, el ambiente de belicosidad, los eventos climáticos extremos, y el sentimiento de inestabilidad en el mercado, que han aumentado la percepción de que este probablemente no es el mejor momento para endeudarse en un crédito hipotecario para compra de vivienda.  

La reactivación en un escenario de estrechez fiscal

Ante esta situación, los constructores no han parado de demandar una respuesta del gobierno nacional. Sin embargo, aunque la vivienda seguramente podría contribuir a la reactivación, estas propuestas se deben analizar a la luz de la estrechez fiscal que se avisora para el próximo año. 

El Presupuesto General de la Nación (PGN) para la vigencia 2025, presentado por el gobierno nacional, que pasó sin ser discutido por el congreso y tendrá que ser expedido por decreto presidencial, incluye un componente de inversión de 82,5 billones, una contracción de 18% en términos reales respecto a la vigencia 2024, retomando la senda de inversión prepandemia (4,6% del PIB).  

Esta contracción se ve agravada por el alto grado de inflexibilidad de la cuota de inversión prevista en el PGN 2025 (70%), resultado de compromisos preexistentes de administraciones anteriores y de mandatos constitucionales y legales. Esto deja poco más de 24 billones de inversión flexible (12 billones contingentes a una ley de financiamiento), lo que limita significativamente el rango de acción.

Una situación así pone de manifiesto, más que nunca, el carácter limitado de los recursos públicos y los dilemas inherentes al manejo del presupuesto. No es equivocada la analogía según la cual el presupuesto público es como una cobija que le queda pequeña a la cama, es decir, a las necesidades de gasto les país. Y cuando se jala de un lado, inevitablemente descubre otro lado. 

El dilema de la reactivación

Ante la estrechez fiscal, asignarle más recursos al programa  “Mi Casa Ya” iría necesariamente en detrimento de otros programas sociales. Si bien en 2024 ya se asignaron los 50 mil subsidios que se trazaron en el PND, darle recursos al programa que permitan garantizar la misma cantidad de subsidios en 2025 (o más, como en su momento lo solicitaron los constructores) implicaría dejar de lado otros programas sociales tanto o más necesarios. Incluso, implica marchitar otros instrumentos que atienden las necesidades habitacionales de los más vulnerables.

Aquí es importante recordar que la política de vivienda es ante todo una política social y su componente de reactivación, aunque deseable, no está en el primer orden de prioridad. Así, a pesar de los comprobados efectos positivos que tiene “Mi Casa Ya”, tanto en lo social como en lo económico, el escenario fiscal actual hace inevitable enfrentarse a la necesidad de priorizar. La pregunta a la que se enfrenta el gobierno nacional es entonces dónde asignar los recursos públicos escasos. 

La política de vivienda comprende un amplio abanico de instrumentos que no se concentran únicamente en la adquisición. Esto incluye programas de mejoramiento, vivienda rural, construcción en sitio propio, formalización, entre otros. “Mi Casa Ya” es un programa enfocado en la vivienda nueva que atiende principalmente áreas urbanas (aunque se habilitó para adquisición de vivienda rural, su diseño no implica soluciones diferenciales para estas áreas). Como tal, su impacto se concentra principalmente en el déficit cuantitativo urbano, que no es el principal dolor de cabeza del país y, además, al requerir un componente de ahorro de los hogares y capacidad de acceso a la financiación, no está enfocado en atender a los hogares más vulnerables sino en los hogares de clase media-baja.

Si bien es cierto que los programas enfocados a la vivienda nueva brindan beneficios, en este momento priorizar la asignación de recursos hacia un programa de este tipo no es del todo sensato, ya que las necesidades que tiene el país en términos sociales y económicos demandan que se asignen a otros fines. 

Si se tiene en cuenta que cuatro de cada cinco hogares en déficit tienen deficiencias en calidad, otros instrumentos pueden atender mejor estas demandas, como sería, por ejemplo, un programa para el mejoramiento de vivienda. En términos sociales, el impacto de este tipo de programas podría ser más amplio. 

Por su parte, sobre el supuesto impacto económico de los subsidios a la vivienda nueva, estudios recientes sugieren que el efecto multiplicador, en el que tanto se insiste, resulta ser mayor en los programas de mejoramiento.  Un trabajo reciente de la Dirección de Estudios Económicos del DNP encontró que el multiplicador de la inversión en el sector de mejoramiento de vivienda (1,92) es mayor que el de construcción de vivienda nueva (1,80). 

En la misma línea, un trabajo del Banco Mundial y Fedesarrollo de 2021 mostró que el mejoramiento de vivienda también tiene un alto potencial de generación de empleo, en una magnitud comparable al de la vivienda nueva de interés social, cuando se contabilizan los empleos directos, indirectos e inducidos. 

Así, un mayor peso presupuestal asignado a programas de mejoramiento puede tener iguales o mayores réditos económicos que la priorización en subsidios de adquisición de vivienda nueva. 

Un futuro para Mi Casa Ya

Lo anterior no implica necesariamente marchitar un programa exitoso como “Mi Casa Ya”. En la medida en que el panorama fiscal mejore los próximos años, es deseable que se sigan asignando recursos a un programa que los últimos años ha constituido un apoyo fundamental para los hogares de clase media que desean adquirir vivienda. Mantener estos apoyos es particularmente importante en un entorno en el que los precios de vivienda social se han vuelto una restricción importante en el acceso.

Aunque los constructores ya alertan que en 2025 se van a reducir los subsidios del programa, a la fecha no hay anuncios por parte del Ministerio de Vivienda (aunque en el contexto actual parecen inevitables). La garantía de recursos se mantiene, aunque seguramente el número total de subsidios por asignar en 2025 termine por ser menor al de 50 mil. 

Hay que recordar que 2021 y 2022 (cuando se asignaron 60 mil subsidios anuales) no son años normales ya que responden justamente a la expansión del presupuesto de inversión pública que se dio en esos años, y que se sustentó en una coyuntura tan especial como la pandemia, que justificó una flexibilización de la regla fiscal y mayores niveles de endeudamiento. Mantener dichos niveles de asignación en Mi Casa Ya es normalizar un nivel de subsidios atípico.

Lo cierto es que, incluso un nivel de 30 mil subsidios anuales sería un nivel comparable históricamente, ya que mantiene el nivel de asignación en los niveles promedio prepandemia (2018-2020), que no es menor. 

Ahora bien, lo criticable de reducir el número de subsidios disponible es que se traduce en un cambio en las reglas de juego del mercado VIS frente a los 50 mil subsidios anuales para adquisición que se habían trazado en el PND. Es necesario reconocer que la disminución drástica de los subsidios no ayuda a brindar certidumbre en el sector y que seguramente tendrá un impacto. 

Por eso mismo, también es válido cuestionar la reciente medida de protección arancelaria a las importaciones de acero desde China. No porque no sea válida, sino por el momento en el que tiene lugar. Al aplicar una medida como esta, que ha sido estudiada varias veces en el Comité Triple A (Comité de asuntos aduaneros, arancelarios y de comercio exterior), es necesario hacer una ponderación entre la necesidad de proteger la industria siderúrgica nacional frente a competencia desleal, y el impacto sobre el precio percibido por el comprador de vivienda, ya que un riesgo de la medida es llevar al alza los precios en un momento donde el mercado está regulándose.

Ante el dilema actual, donde se debe optar el por mal peor, es necesario pensar en medidas que permitan reactivar el sector y tengan poco o nulo costo fiscal. Por ejemplo, sería importante avanzar en dar alivios a los constructores que están por iniciar obras con una ampliación de la vigencia de las licencias de construcción. Asimismo, se debe brindar facilidades de acceso a financiación, por ejemplo, con la ampliación del límite regulatorio de la relación cuota/ingreso para No VIS, medida cuyo proyecto de decreto fue recientemente publicado para comentarios por el Ministerio de Vivienda. Igualmente, es importante mejorar la articulación con los subsidios de los gobiernos locales, en esquemas de concurrencia, ojalá con un aporte menor de la nación. 

En la apuesta de mediano plazo, persiste la necesidad de seguir fortaleciendo “Mi Casa Ya”, no con un mayor número de subsidios, sino con en una visión de eficiencia del gasto, donde los recursos se utilicen en los fines con mayor impacto. La potencial reducción del número de subsidios disponible demanda una mejor focalización hacia los hogares de menores ingresos, profundizando los ajustes que se hicieron a inicios de 2023. Esta tarea, por lo demás, nunca estará completa en tanto no se mejoren las condiciones de acceso al crédito de esta población, cuestión que va más allá de los meros subsidios.  

En el futuro será necesaria una nueva fase de ajustes al programa, que no debería pasar por irrespetar los acuerdos con los compradores que están en curso, de ahí la importancia periodo de transición. Aunque se avizora un nuevo año retador para el sector vivienda, hay caminos para no dejar de avanzar en la senda de su estabilización y en la consolidación de su protagonismo en la política social.

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