La venta de viviendas en Colombia ha disminuido de manera alarmante. ¿Cuáles son las causas, las consecuencias —y los posibles remedios— de esta crisis?
Felipe Walter*
Cifras alarmantes
La disminución en ventas de vivienda en Colombia es preocupante. Durante el primer semestre de este año la disminución superó el 50 %, con una variación de -56 % en vivienda de interés social (VIS) y -45 % en vivienda no VIS.
Las cifras son alarmantes:
- En el Valle del Cauca hubo una disminución de más del 65 % en la compra de vivienda.
- Hubo un aumento de más del 80 % en las renuncias, es decir personas que deciden no comprar la vivienda que ya tenían separada.
- Hubo un aumento en la acumulación de inventarios del 27 %.
- Hubo un aumento de los tiempos de rotación de 8 a 18 meses.
Las ventas de vivienda del primer semestre son la cifra más baja registrada en los últimos diez años. De consolidarse, habría un retroceso en esta política social que ha facilitado el acceso a miles de colombianos y que es líder en la creación de empleo y en la movilización de la economía.
Esto tiene múltiples implicaciones sociales y económicas. Cada vez menos hogares están pudiendo acceder a una casa propia, condición que afecta sobre todo a los hogares de menores ingresos que habitan viviendas inadecuadas, en hacinamiento o en arrendamiento y que gastan más del 45 % de su ingreso en el pago de su canon.
Los políticos y los sectores privados deben tomar decisiones urgentes y trabajar en conjunto para reconstruir la confianza en el sector.
Desaceleración económica
La desaceleración de las ventas de vivienda implica también una desaceleración de la economía.
El sector construcción tiene más de 34 sectores encadenados y el efecto en la cadena industrial de la producción de vivienda se empieza a sentir: hubo una baja del 12 % en la producción de concreto para vivienda entre abril de 2022 y abril de 2023.
Las ventas de vivienda del primer semestre son la cifra más baja registrada en los últimos diez años. De consolidarse, habría un retroceso en esta política social que ha facilitado el acceso a miles de colombianos
Además, hubo una reducción del 17 % de ventas reales de artículos ferreteros, vidrios y pinturas y una disminución del 20 % de ingresos nominales en micronegocios de construcción. Por último, el sector edificaciones produce el 4,6 % del empleo en Colombia, siendo también un importante renglón de la vivienda como política social.
Esta realidad tiene distintas causas, una especie de “tormenta perfecta”. Estos son algunos de los factores que han incidido en la formación de esta tormenta.
Las tasas de interés
El aumento de las tasas de interés es quizá el factor macroeconómico que más ha afectado el mercado de vivienda, tanto desde la demanda como de la oferta, es decir para los que compran las viviendas y para los que las construyen.
Las tasas de interés para la compra de vivienda alcanzaron un promedio máximo de 16,6 % efectivo anual en enero de este año, un aumento de 7 puntos porcentuales con respecto al mismo mes de 2022 y el más alto en los últimos 14 años. Para los hogares esto tiene un efecto grandísimo.
Si hace un año los hogares pagaban aproximadamente una cuota mensual de 700.000 pesos para la compra de una vivienda de 120 millones de pesos a un plazo de 20 años, con las tasas de enero de 2023 podrían pagar hasta 900.o00 mensuales. La buena noticia es que las tasas VIS han empezado a ceder y están en el 15 %. Por eso el mismo hogar paga hoy 820.000 pesos.
Del lado de la oferta, los constructores enfrentan un escenario similar. La tasa de interés promedio para crédito constructor alcanzó un máximo de 18,2 % efectivo anual, 7,5 puntos porcentuales por encima del mismo mes en 2022.
Adicionalmente, el sector vivienda ha experimentado en los últimos años y de manera continua un aumento de los costos de construcción del 17 %, donde los precios del concreto y el cemento fueron los que más contribuyeron.
Este aumento de costos acentúa la tendencia observada desde que empezó la pandemia debido a dificultades logísticas y de abastecimiento y se ha visto agravado además por la guerra entre Ucrania y Rusia y consecuencias relacionadas con el aumento de la inflación nacional e internacional.
Cambios en Mi Casa Ya, subsidios para la compra de vivienda
Conviene mencionar el efecto que han tenido los cambios políticos en el desempeño del sector y sobre todo en la posibilidad de que los colombianos de menores ingresos accedan a una vivienda propia.
En abril, el Ministerio de Vivienda modificó las condiciones de asignación de los subsidios para la adquisición de vivienda Mi Casa Ya, pasando de un sistema de primer llegado-primer servido, a un sistema de puntajes con variables de calificación que incluyen:
- La categoría municipal: menor puntaje para los municipios de categoría municipal más alta;
- La ubicación del proyecto: mayor puntaje para los proyectos ubicados en suelo rural, y
- Tipo de vivienda: mayor puntaje para los proyectos VIS que para los VIP.
En el corto plazo, estos cambios no tienen efectos significativos, pues la oferta y la demanda efectiva actual de vivienda se concentra en municipios predominantemente urbanos. De hecho, desde abril (cuando empezó a regir el nuevo sistema) la mayoría de los subsidios se han seguido entregando en suelo urbano, en municipios categoría especial, uno y dos.
Sin embargo, las discusiones alrededor del cambio del programa causaron incertidumbre tanto entre los desarrolladores de vivienda como entre los hogares. Debido al nivel de riesgo y a la necesidad de planificación a largo plazo, el sector es muy susceptible a las decisiones y señales políticas — más aun cuando transcurren más de 2 años entre el comienzo del proyecto y la entrega de las viviendas—.
Además, esta incertidumbre se vio agravada por la falta o bajo nivel de desembolso de subsidios en un periodo superior a seis meses. Esto causó incertidumbre sobre la continuidad del programa. Los hogares que contaban con su ahorro y crédito aprobado no podían finalizar la adquisición del inmueble y, para los constructores, no poder escriturar y entregar las viviendas acabadas se tradujo en el aumento de los costos de financiación.
Una vez expedidas las modificaciones de Mi Casa Ya, se reanudó en abril la asignación de subsidios, llegando a adjudicar entre 1500 y 2000 subsidios semanales. Las cartas de la nueva reglamentación estaban puestas sobre la mesa y la asignación constante de subsidios dio un respiro a las familias y al sector.
¿Qué hacer para retomar el rumbo?
Si bien las tasas de interés, uno de los factores más críticos, se han estabilizado e inclusive han cedido levemente en los últimos meses, es poco probable que llegue a los niveles de los años pasados en el corto plazo.
Por otro lado, el comienzo de asignación de subsidios ha dado un parte de tranquilidad. Sin embargo, la intermitencia asociada con los retos operativos y presupuestales socaban la confianza de un sector altamente susceptible a los mensajes políticos. Hoy los bancos y las constructoras están siendo más conservadores en el análisis de sus clientes.
Por último, las decisiones sobre el cambio de Mi Casa Ya están puestas sobre la mesa, lo que seguramente se traducirá en una modificación del mercado, con una mayor concentración de proyectos de vivienda VIP en municipios pequeños vecinos a las grandes ciudades.
Como medida de reactivación es importante apelar a instrumentos complementarios de los subsidios, que faciliten a los hogares la adquisición de vivienda:
- Retomar la financiación de las garantías para el acceso a crédito a través de entidades como el Fondo Nacional de Garantías;
- Crear programas de ahorro para mejorar la inclusión financiera, como los desarrollados por la Fundación Berta Martinez o SYMA Constructores;
- Mejorar el papel de las cajas de compensación en la provisión de vivienda más allá de las grandes ciudades.
Del lado de la oferta, es pertinente retomar las tasas de redescuento para crédito constructor que se ofrecían antes a través de Findeter o el Fondo Nacional del Ahorro. Según lo sugiere la nueva reglamentación de Mi Casa Ya, es indispensable mejorar los programas de Colombia Productiva e Innpulsa que fortalecen la capacidad técnica y financiera de constructoras medianas y pequeñas en las regiones para lograr un aumento efectivo del acceso a vivienda fuera de las principales ciudades.
El papel de los gobernadores y alcaldes
Adicionalmente, debido a la diferenciación por categoría municipal de la nueva reglamentación de Mi Casa Ya —y teniendo en cuenta la cercanía de las elecciones para alcaldes y gobernadores—las decisiones de los nuevos gobernantes tendrán un papel fundamental para facilitar el acceso a viviendas adecuadas.
En las principales ciudades, municipios categoría especial, 1 y 2, menos prioritarias, es indispensable establecer programas de subsidios en montos similares a los del Ministerio de Vivienda para los hogares de menores ingresos.
El aumento de las tasas de interés es quizá el factor macroeconómico que más ha afectado el mercado de vivienda, tanto desde la demanda como de la oferta
Adicionalmente, debido a la baja disponibilidad y alto costo del suelo en ciudades como Medellín, Bucaramanga o Bogotá, es importante acelerar los procesos de gestión de suelo, simplificar los trámites y mejorar la articulación con las empresas de servicios públicos. Las ciudades grandes deben desarrollar políticas de vivienda más robustas y menos dependientes del resto del país.
Los municipios medianos y pequeños, categoría municipal 3 a la 6, enfrentan grandes desafíos si bien cuentan con ventajas para el desarrollo de vivienda debido a que obtienen mayor puntaje con el nuevo esquema de Mi Casa Ya.
Su población tiene niveles de ingreso más bajos, la capacidad y eficiencia de las constructoras para producir vivienda es menor, la prestación y ampliación de redes de servicios públicos es un reto y el equipamiento social de educación y salud es menor. Los alcaldes deben mejorar su articulación con las entidades del gobierno nacional para financiar la construcción de infraestructura, trabajar con cooperativas, fondos de empleados y fundaciones para facilitar el ahorro de los hogares y disponer predios para la construcción de infraestructuras sociales y vivienda.
La vivienda es una de las políticas sociales más importantes para el desarrollo social de los colombianos. Provee bienestar y seguridad, facilita la consolidación patrimonial de las familias, crea empleo y moviliza la economía. Entre todos debemos trabajar por reactivar este sector y recuperar la confianza de todos los que conforman el sistema de acceso a vivienda en Colombia.
8 Comentarios
Cuando se habla de la compra de Vivienda nueva en Colombia se visualizan unos factores que involucran mayormente el nivel económico tanto de los compradores como de los vendedores como lo expresa el artículo.
Cómo se puede visualizar en las proyecciones qué hacen las constructoras al momento de la venta de un inmueble, ellos mantienen unas peticiones económicas altas por tanto no todas las personas pueden acceder a los proyectos de vivienda, puesto que en algunos casos piden que los compradores tengan un ingreso base superior a millón ochocientos mil pesos para poder cubrir con las cuotas mensuales qué hacen parte de la cuota inicial del inmueble, sin embargo, esta no es la única problemática del descenso, puesto que el tamaño de los hogares se ha reducido de manera significativa, por tanto las familias cuando ingresan al apartamento modelo o después de iniciar con un proyecto deciden cambiar o renunciar de lugar para así conseguir un espacio adecuado, puesto que no se ha tenido en cuenta que las familias son extensas superiores a 4 personas y por lo tanto estos espacios están adecuados para pequeñas familias con pocas comodidades.
También los costos tienen bastante influencia puesto que muchas personas consideran ingresar a mi casa ya, un programa que anteriormente se solicitaba con las mismas constructoras qué según lo informado tenían una cantidad de cupos pre inscritos para la zona donde estuviera aquella construcción pero no todo era como se lo expresaban a los compradores ya que ellos no lograban enviar las solicitudes de subsidio en los tiempos acordados por tanto muchas personas quedaban exentas de este subsidio qué subsanaba parte de la deuda que tenia cada familia para la compra de vivienda, por tanto esto influía en el aumento del crédito solicitado a las entidades bancarias haciendo que aumente el valor de las cuotas e intereses del mismo, es por ello que las familias cuando realizaban los cálculos para cubrir los gastos se daban cuenta que mantener un hogar y pagar las cuotas era casi qué imposible, de tal modo que preferían pedir un préstamo de libre inversión para comprar vivienda usada para así librarsen de realizar dos pagos durante el tiempo de la construcción.
Es así que cuando se va a una constructora ellos prefieren reservar o dejar de proyectar este subsidio puesto que hay un desconocimiento frente a como se entrega este dinero a las constructoras, muchos indican que solo se entregan a personas de bajos recursos o de niveles socio económicos bajo (estrato 1 o 2) y en otros caso que solo se entregan a estratos 2 o 3, o que se entregan a construcciones fuera del área donde se esta consultando por tanto le indican a las personas que mejor no tramiten este subsidio ya qué perderán su tiempo haciendo que deserten de esta opción.
Es mejor lograr informar de manera adecuada tanto a los posibles compradores como a las constructoras para que no haya esta desinformación y aumente de manera progresiva la compra de estos inmuebles permitiendo que se creen empleos y la economía mejore.
La disminución en la venta de viviendas en Colombia es un motivo que nos tiene que preocupar a todos, ya que esto refleja la situación económica y social compleja que está viviendo nuestro país. Esta problemática está vinculada a que los colombianos están teniendo una inestabilidad económica por el alza de la tasa de interés y los trabajos poco remunerados a los que se someten para poder sobrevivir. Además, entre todas las causas de esta problemática, estoy de acuerdo con que el acceso limitado al crédito hipotecario, la falta de confianza en la economía y el aumento del desempleo, son las que más afectan la compra de vivienda.
Por último, creo que la disminución en la venta de viviendas en Colombia es una señal de alerta que requiere un análisis detenido y medidas concretas para revitalizar el sector; Sabiendo que la vivienda no solo es un aspecto fundamental para el bienestar de los ciudadanos, sino que también juega un papel esencial en el desarrollo económico del país.
El déficit habitacional, una gran problemática que ha estado presente durante un extenso e interminable periodo de tiempo y es el constante reflejo de la complicada situación económica y social que vive Colombia.
El acceso a vivienda digna es uno de los pilares para el desarrollo económico-social del país, pues es uno de los factores que impulsa la productividad y bienestar poblacional. Sin embargo, cada vez son mayores las cifras de falta, deterioro o vulnerabilidad de viviendas, de igual manera, las cifras de pobreza, desempleo, inflación y el aumento de tazas interés han incrementado a causa de la mala administración de inversiones de gobiernos anteriores. Es por esto, que el mercado de vivienda cada vez es más complicado.
Cabe destacar, que la pandemia también fue un factor que retardo bastante el proceso y avance de ciertos proyectos de vivienda propia VIS y entorpeció fuertemente la economía Colombiana, cuyas consecuencias aún persisten; un ejemplo claro de esto, es el caso del proyecto “Tres Quebradas – Usme” ubicado en Bogotá; un proyecto iniciado en el 2019 por distintas constructoras, programado para entregar en el 2021, pero, debido a la pandemia se alargó y tuvo tantas complicaciones que al día de hoy aún continua en espera, y en consecuencia de ello, innumerables cantidades de familias han desistido de tal programa debido al aumento de presupuestos, desconfianza, entre otros factores que generaron disgusto en la sociedad.
La accesibilidad a la vivienda en Colombia para la clase media es preocupante. Necesitamos políticas y acciones concretas para hacer realidad el sueño de tener un hogar propio.
Me parece muy interesante tratar este tema debido que las nuevas generaciones ven imposible la adquisición de este tipo de inmuebles. También es complejo evitar este tipo de problemáticas dado que hay otras causas no contempladas aquí, por ejemplo, la gentrificación, que considero más evidente y mayormente respaldada por sus habitantes en la ciudad de Medellín
Expertos en propiedades . Han mirado con detalle a futuro con el rumbo que va Colombia?.
Ya el Presidente dijo » Nacionalizar vía al llano»
Miren los precios de propiedades en Margarita ( Venezuela) En Lechería ( Venezuela) no muy lejos 15 años atrás y comparen hoy día. Esto va para lo mismo señores expertos
Considero que un panorama interesante para analizar, es ver y hacer la comparativa de como nuestros abuelos e incluso nuestros padres pudieron acceder a una vivienda o terreno dee manera más sencilla y económica en épocas pasadas. Los jóvenes la tenemos complicada al ver la cantidad de aumento de precios en el sector de la vivienda o la construcción por diversas razones, pero es triste ver qué con el pasar del tiempo para nosotros los jóvenes el sueño de tener una casa o un apartamento se nubla cada vez más.
En mi opinión la situación esta muy bien descrita, ya que en ningún momento toma algún partido, lo que hace es exponer la situación para que cada lector pueda crear su opinión alrededor de esta. En cuanto a la situación expuesta, espero pronto se pueda encontrar una solución para que así mas hogares cuenten con la calidad de vida necesarias, esto sin arriesgar un gran porcentaje de su sueldo con el que tienen que sobrevivir día a día. Ademas espero que el gobierno si sirva de apoyo para estas familias, y no solo busque quedar como el bueno que ayuda a los mas necesitados.