Cuando subir el salario encarece el techo

Colombia atraviesa un momento clave para replantear las reglas de la vivienda social. El reciente aumento del salario mínimo ha profundizado las tensiones con la política de acceso. Resolverlas requiere no improvisar, diseñar soluciones de fondo, técnicas y jurídicamente viables, y el compromiso del gremio constructor.

La subida del salario mínimo en más del 23% representa, según el gobierno nacional, un intento de cerrar las históricas brechas socioeconómicas en un país tan desigual como Colombia. Mas allá de si esto supone o no el mejor camino para avanzar hacia una sociedad más justa, lo cierto es que entra en contradicción con las iniciativas de política que buscan facilitar el acceso a casa propia de los hogares de menores ingresos en el país, al menos para aquellos cuya única alternativa es la vivienda de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP).

Como se ha discutido ampliamente en los últimos días, en medio de otros debates no menos relevantes, una de las principales consecuencias de este aumento del salario mínimo es el encarecimiento de múltiples bienes y servicios indexados a dicho valor. Entre ellos está la vivienda social, cuyo precio máximo está legalmente definido en hasta 135 salarios mínimos —o 150 en las principales ciudades— en el caso de la VIS, mientras que para la VIP el tope es de noventa salarios mínimos.

Esto implica que el precio máximo de este tipo de vivienda, destinada por definición a hogares de ingresos bajos y medios, podría incrementarse, según la reglamentación vigente en 23% de un año a otro. Sin embargo, hay dos matices, el primero, llevar los precios de la VIS y la VIP al tope máximo no es una obligación; en la práctica, los constructores tienen parte en la decisión. El segundo, el Gobierno Nacional publicó este fin de semana un decreto que busca mitigar los impactos de la subida del salario mínimo, pero que no está exento de dudas sobre su legalidad y aplicabilidad.

Los efectos

Todo indica que el reciente aumento del salario mínimo puede traducirse en dos impactos relevantes en el acceso a la vivienda para hogares de ingresos bajos y medios. El primero, más inmediato, es un posible encarecimiento de la vivienda social, cuyo precio máximo legal se ajusta automáticamente al salario mínimo. En ciudades como Bogotá, el valor de la VIS ya supera los 260 millones de pesos y ha aumentado en 113 millones en los últimos cinco años, una cifra difícil de asumir para incluso con subsidio y que desdibuja su carácter social. Al analizar los cambios en términos reales, los aumentos se mantienen. El precio de la VIS ha aumentado cerca de $70 millones en los últimos cinco años, debido a que los incrementos del salario mínimo han superado, por un margen amplio y consistente, la inflación.

El segundo efecto, más gradual, es que el aumento del salario mínimo podría presionar las expectativas inflacionarias y llevar al Banco de la República a mantener o subir su tasa de intervención, encareciendo el crédito hipotecario. Ya ocurrió durante la pandemia, cuando las tasas VIS superaron el 16,5%, y todo indica que en 2026 podría repetirse una tendencia similar.

¿Quiénes quedan en el margen?

El aumento de los precios máximos de la vivienda social afecta de manera diferenciada a los hogares según el momento en que planean comprar. Hay, al menos, dos grupos particularmente expuestos: las familias que están intentando cerrar financieramente una compra futura y aquellas que ya compraron sobre planos y esperan la entrega de su vivienda en los próximos meses.

El primer grupo lo conforman hogares de ingresos bajos y medios, muchos de los cuales dependen del salario mínimo. Tomemos como ejemplo una familia cuyo ingreso es de 1,5 salarios mínimos. Su ingreso mensual estaría en torno a $2,6 millones. Si destina el 20% de ese ingreso al ahorro —unos $525.000 pesos mensuales—, necesitaría más de doce años solo para reunir los 79 millones de cuota inicial de una vivienda VIS, que es el 30% del valor total de la vivienda que, en el nuevo tope sería de $262 millones, sin contar con los costos del crédito hipotecario para financiar los otros $184 millones. 

Aun con subsidios de hasta cincuenta salarios mínimos, que pueden ser determinantes para algunos hogares, el acceso sigue estando fuera del alcance de la mayoría, en especial para los hogares cuyo ingreso no aumenta anualmente en función del salario mínimo. 

El segundo grupo lo integran los hogares que adquirieron VIS sobre planos. En este tipo de contratos, es usual que el precio pactado no se fije en pesos sino en salarios mínimos en el momento de la entrega, por lo que un aumento como el actual puede traducirse en millones de pesos adicionales que las familias no habían previsto. Si bien parte del debate público ha puesto el foco en las constructoras, igualmente sorprendidas por el alza del salario mínimo, lo cierto es que estas empresas tienen capacidad para mitigar su impacto en los precios. 

En efecto, el salario mínimo solo incide directamente en una fracción del costo total: según el DANE, la mano de obra representa cerca del 20% del costo de la construcción. Además, los demás componentes del costo, como materiales y otros servicios necesarios para la construcción, han mostrado un crecimiento moderado. Esto lo muestra el índice de costos de construcción de edificaciones (ICOCED) para vivienda VIS, que en los últimos dos años ha presentado variaciones anuales cada vez más reducidas y por debajo del 4% (Gráfico 3). En este contexto, trasladar el ajuste completo al precio final no es un efecto automático, sino una decisión empresarial.

Lo que hay que revisar

El aumento del salario mínimo busca, en principio, una Colombia más justa. Pero mientras ese indicador siga sirviendo como base para fijar el precio de la vivienda social, cada incremento termina tensionando el acceso, en lugar de facilitarlo. La alternativa más evidente para corregir esta distorsión es desindexar el precio máximo de la VIS del salario mínimo. Esta posibilidad fue incluso planteada por el propio Gobierno semanas antes del anuncio del alza, precisamente porque ya se anticipaba que el ajuste para 2026 estaría por encima de lo técnicamente razonable.

Sin embargo, llevar esa propuesta a la práctica no es sencillo. El Plan Nacional de Desarrollo aprobado en 2023 ratificó en el artículo 293 los topes legales de VIS (135 y 150 salarios) y de VIP (90 salarios) y los dejó definidos por ley. En consecuencia, cualquier modificación requeriría una reforma legal aprobada por el Congreso. No podría hacerse por decreto, ni siquiera en un estado de emergencia económica, sin incurrir en serios riesgos de ilegalidad, algo que podría materializarse de expedirse lo dispuesto en el borrador de decreto publicado el fin de semana. En un momento político complejo, con una agenda legislativa fragmentada y un capital político desgastado, la ruta legislativa enfrenta obstáculos tanto técnicos como políticos.

Asumiendo que el marco legal pudiera cambiarse, surge una pregunta de fondo: ¿A qué indicador alternativo debería indexarse el precio de la VIS? Una opción es vincularlo a la inflación. Pero mientras el salario mínimo subió el 23% para 2026 y, en promedio, el 12,5% en los cuatro años inmediatamente anteriores, la inflación apenas superó el 5%, lo que explica por qué esta alternativa —aunque más cercana a la capacidad de pago de los hogares— no resulta atractiva para los constructores. Además, podría generar desequilibrios en el cierre financiero a largo plazo de los proyectos.

Una segunda opción es el Índice de Costos de Construcción de Edificaciones, publicado por el DANE. Este refleja con mayor fidelidad las variaciones reales en los servicios, la mano de obra y los insumos del sector. Como muestra el Gráfico 3, este índice ha crecido por debajo del 4% anual en los últimos dos años, lo que confirma que adoptar este referente implicaría ajustes mucho más moderados en los precios de la vivienda. Desde una perspectiva de política pública, esta alternativa permitiría mantener un equilibrio más sostenible entre el acceso de los hogares y la viabilidad de los proyectos.

Una tercera alternativa es evaluar técnicamente si se justifica mantener la opción de fijar los precios finales de venta de la vivienda VIS en los salarios mínimos del año de entrega. Esta posibilidad, en la práctica, representa un precio final variable para el comprador, quien se expone a un alto grado de incertidumbre y es el principal afectado por aumentos salariales como el de este año. Una mejor alternativa para el hogar es la de precios constantes en pesos, que respeten el tope (incluso si sigue indexado en salarios mínimos), pero sin ajustes automáticos.

Es por esta vía, por donde intenta avanzar el borrador de decreto propuesto por el Gobierno que propone unificar el tope de la vivienda VIS en 135 salarios mínimos, eliminando las excepciones que permitían alcanzar hasta 150 en ciudades principales. Aunque se presenta como una armonización normativa, esta modificación por vía reglamentaria genera dudas jurídicas, ya que los topes diferenciados están definidos por ley en el artículo 293 del Plan Nacional de Desarrollo. 

Además, aunque el decreto reconoce que la indexación al salario mínimo ha desbordado los costos reales de construcción, no plantea un nuevo criterio técnico de ajuste.  En su lugar, impone un límite único que, lejos de corregir el problema de fondo, reduce la flexibilidad territorial en contextos donde las características de la oferta, incluyendo los precios del suelo, implican mayores precios. 

Colombia atraviesa un momento clave para replantear las reglas que rigen la vivienda social. Llevar el salario mínimo a un incremento del 23%, aunque bien intencionado —y por supuesto influido por el calendario electoral—, ha generado una tensión directa con la política de acceso a vivienda, lo que afecta especialmente a los hogares de ingresos bajos y medios. 

Si bien desindexar el precio de la VIS del salario mínimo sería la solución estructural, en el contexto actual no parece políticamente viable. Por eso, el papel de los constructores en la coyuntura inmediata es clave: evitar llevar los precios al tope o muy cerca de él puede mitigar el encarecimiento, reducir el riesgo de desistimientos y evitar una mayor contracción de la demanda. A la par, se requiere una reforma de fondo, que debe ser el resultado de una discusión técnica y bien sustentada, no de una reacción apurada ante los efectos previsibles de un aumento sin precedentes en el salario mínimo. 

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