La crisis 

Durante las últimas semanas han abundado las noticias sobre el mal desempeño de la construcción. A mediados de abril, el presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) presentó los resultados del mercado de la vivienda nueva según su sistema de información Coordenada Urbana. 

Los datos crudos indican que en el primer trimestre de 2024 se dio una caída generalizada de los lanzamientos (-34 %), ventas (-17,7 %), iniciaciones (-26,7 %) y licenciamiento (-44,4 %) de vivienda, respecto al mismo periodo del 2023. 

Las caídas se presentan tanto en la Vivienda de Interés Social (VIS) como en la No VIS. Las ventas de vivienda nueva han pasado de niveles históricos de 70 mil unidades en el primer trimestre de 2022 a cerca de 32 mil unidades en el mismo periodo de 2024. 

Además de lo anterior, las renuncias al proceso de compra de unidades habitacionales VIS, pasaron de cerca de 12 mil en el acumulado de 12 meses de marzo de 2022 a 30 mil en el mismo mes de 2024.  

La pérdida masiva de empleos   

La idea de que la construcción es esencial para mantener el nivel de empleo se ha vuelto central en las discusiones sobre política de vivienda. 

Por esto mismo, el presidente de Camacol ha dicho que el retroceso en las ventas a niveles de 2011 podría significar la pérdida de 500 mil empleos, su argumento es que aquel año la construcción genró un millón de empleos y hoy el sector genera 1,5 millones. 

Pero esta afirmación es más sonora que precisa, porque 1,5 millones de ocupados no es una cifra atípica para un primer trimestre, en especial cuando se analiza su relación con el total de población ocupada en Colombia (Gráfica 1). La idea de que desparezca la tercera parte del empleo en la construcción es pues exagerada, por decir lo menos. 

Cuando se revisan las cifras de los últimos meses, resulta ser que las caídas del empleo se dan sobre todo en el sector de edificaciones no residenciales y en las actividades especializadas para la construcción (Gráficas 2 y 3).

Nada de lo anterior implica que no existan alarmas sobre el sector y el empleo. Una   menor comercialización de viviendas se traduce en menos obras ejecutadas, un ciclo que ya puede estar en curso y hacerse más evidente en los próximos meses. 

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Las causas  

El motivo del mal comportamiento del sector ha sido analizado largamente por expertos, y en general se señalan razones de índole macroeconómica, como la inflación y el alza de las tasas de interés. 

Aunque Camacol ha reconocido el impacto de estos factores, el gremio sugiere en sus intervenciones que la mayor responsabilidad recae en el Ministerio de Vivienda, por dos motivos principales:

• La incertidumbre y los retrasos causados por la entidad al cambiar las condiciones para asignar los subsidios de adquisición de vivienda VIS en el marco del programa Mi Casa Ya, y 
• La ausencia de una estrategia de reactivación del mercado de vivienda.

Sobre el primer motivo deben decirse dos cosas. 

1. El ministerio decidió mantener metas altas de asignación de subsidios Mi Casa Ya; se propuso asignar 200 mil subsidios en el cuatrienio, es decir 50 mil subsidios por año. Esta meta anual supera con creces los 34 mil subsidios asignados en promedio entre 2016 y 2022, durante la vigencia del programa. Y supera también el promedio de 46 mil subsidios asignados anualmente en el gobierno Duque (2019 -2022). 

A simple vista, esto debería ser suficiente, pero parece no satisfacer a un gremio que, año tras año, se ha vuelto insaciable en su demanda de subsidios financiados con recursos públicos.

2. El gobierno decidió mantener estas metas en Mi Casa Ya, pero introdujo ajustes para hacer el programa más progresivo, es decir que los recursos lleguen en mayor medida a los más vulnerables.  

Aunque bienintencionados y loables, esos ajusten no fueron del todo bien ejecutados.  Por un lado, el criterio para asignar los subsidios de las VIS pasó de expresarse  en salarios mínimos a usar las categorías del Sisbén IV; esto produjo un trauma porque el gobierno no incluyó un periodo de transición, lo cual pudo aumentar las renuncias en las compras en proceso.  

Por el otro, se introdujo un puntaje de priorización para asignar los subsidios. Aunque esto tiene sentido para asignar los recursos a los hogares más vulnerables, la medida generó incertidumbre porque, cuando el hogar se acerca a la sala de ventas, los constructores e instituciones financieras no tienen certeza sobre cuál puntaje recibirá en el momento de asignar el subsidio; lo sabrían dos años después, cuando se escritura la vivienda.

En este último aspecto, Camacol tiene un punto válido. Las modificaciones pudieron, de hecho, ser introducidas en un ambiente no muy propicio, una tormenta perfecta. 

La ministra de vivienda ha señalado algunas razones objetivas para el optimismo,  entre estas la estabilidad de las cifras de empleo en el sector, la eficacia en asignar los subsidios y la favorabilidad de las condiciones macroeconómicas, que permiten prever un mejor panorama para este año, con las tasas de interés y la inflación volviendo a su cauce. 

También ha señalado que las ventas en el primer trimestre de 2024, sobre todo en el segmento de Vivienda de Interés Prioritario (VIP), han mostrado algunas mejoras. 

Pero la foto histórica muestra una situación bastante negativa en el mercado de vivienda.  Tratar de negar la caída de las ventas y demás indicadores negativos es, cuando menos, ingenuo.  

La gran confusión

El intercambio de puyas ha agravado la confusión sobre la finalidad de la política de vivienda. 

Estamos confundiendo la política social de vivienda con los estímulos para el sector de la construcción,  cuando estos dos asuntos son del todo distintos: en el primer caso, el fin es disminuir el déficit habitacional y mitigar la  vulnerabilidad relacionadas con la vivienda de los hogares con menos recursos; en el segundo caso se tratar de estimular la actividad  económica, cuyos principales beneficiarios son los empresarios. 

¿De dónde viene esta confusión? Probablemente la causa más visible es precisamente el programa estrella de la política.

 Mi Casa Ya, como expliqué en esta revista, ha sido un programa exitoso en facilitar el acceso a vivienda a hogares de clase media y vulnerables. Aunque asegurar las ventas de los constructores no es responsabilidad del Ministerio de Vivienda, los últimos gobiernos se han ocupado de estabilizar, mejorar y aumentar los subsidios, de manera que el éxito de la política se mide en función del tamaño del mercado de vivienda nueva, cuando debe medirse en función del menor déficit habitacional. 

De esta manera, lo que debería ser colaboración entre el sector público y el privado se ha convertido en una obligación del primero con el segundo, o desde la otra cara, en una dependencia del segundo en el primero. 

Lo malo de la discusión actual , bastante mediática, es la perdida de foco. 

Hace un par de semanas el DANE publicó la Encuesta de Calidad de Vida. Hoy, cerca del 29 % de los hogares están en déficit habitacional (5,2 millones). Es decir, habitan viviendas de mala calidad o tienen privaciones graves en ellas.

El Ministerio de Vivienda debe ser menos tímido en su posición sobre el papel de subsidios Mi Casa Ya, que deben ser solo un componente de una política integral de vivienda. Una que incluya y refuerce soluciones para atender las necesidades habitacionales de los hogares, que van más allá de la adquisición de vivienda nueva. 

En esto, menos discutidos pero muy importantes, están los programas de mejoramiento, titulación y construcción en sitio propio, entre otros. 

Es entendible el interés de los constructores en sus niveles de producción y ventas. Pero entonces también debería ser entendible que la preocupación del Ministerio de Vivienda sea mejorar las condiciones de vida de la población más vulnerable. 

La reactivación es una consecuencia, positiva por supuesto, que también beneficia a los hogares vulnerables y a los encadenamientos productivos del sector. Pero este efecto, aunque deseable no deja de ser secundario. 

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