Una política con buenos resultados

Desde su creación en 2015, Mi Casa Ya ha sido el principal programa del gobierno nacional para facilitar la adquisición de vivienda de interés social (VIS) de los hogares colombianos.

Este programa ha tenido buenos resultados y ha crecido rápidamente: pasó de tener alrededor de 7.000 beneficiarios en 2016 a más de 66.000 en 2022. Se ha asignado un total de 256.000 subsidios y se ha llegado a 321 municipios, casi el doble de lo que tuvo en un principio.

En términos macroeconómicos, Mi Casa Ya contribuyó a crear un sólido mercado de crédito hipotecario, con una cartera relativamente sana y donde la participación de los créditos apalancados con subsidios aumentó rápidamente hasta el 70% del total de desembolsos VIS en 2022.

Según la Superintendencia Financiera, la cartera de créditos VIS denominados en pesos y UVR llegó a los 30 billones para 2022, cifra superior en 13,8 billones a la de 2016. La tasa de morosidad y el riesgo de cartera se han mantenido en niveles bajos, en comparación con otros sectores.

Mi Casa Ya ha estimulado también al sector constructor en las principales aglomeraciones urbanas. Según Camacol, en 2022 se vendieron 172 mil unidades de vivienda VIS en todo el país. Un crecimiento de más del 60% respecto de 2016, cuando se vendieron cerca de 91 mil unidades.

Adicionalmente, gracias a instrumentos como la concurrencia con cajas de compensación familiar, la complementariedad de subsidios con entidades territoriales y las modificaciones paramétricas introducidas, las asignaciones a hogares con ingresos entre cero y dos salarios mínimos representaban más del 70% en 2022.

Por su parte el Centro Nacional de Consultoría y la Universidad de los Andes encontró que este programa disminuye la probabilidad de déficit habitacional y situación de pobreza extrema o moderada para los hogares. El programa aumenta también la probabilidad de los hogares de acceder a empleo, servicios públicos y activos. La evaluación indica que los hogares beneficiados se ubican a una mayor distancia al centro de las ciudades y en entornos de menores niveles de actividad económica.

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Resultados dispares en las regiones

Pero los buenos resultados nacionales han coexistido con claras desigualdades regionales.  Esto puede deberse a factores como:

• las políticas de ordenamiento territorial,
• su efecto en la disponibilidad de suelo para desarrollar proyectos inmobiliarios,
• la existencia de políticas de vivienda complementarias y locales y
• la correspondencia entre la oferta —valor y volumen disponible— y la demanda —capacidad adquisitiva de los hogares—.

Centraremos el análisis en las cinco aglomeraciones urbanas con mayor número de habitantes y que concentran alrededor del 15 % del déficit habitacional cuantitativo del país: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga.

En 2014 el Departamento Nacional de Planeación definió el Sistema de Ciudades en el Conpes 3819. En el sistema se clasifican y agrupan las ciudades según sus relaciones funcionales en:

1. Nodos, o ciudades centrales que concentran las actividades productivas y de servicios y
2. Municipios aglomerados o satélites, en los cuales más del 10 % de los trabajadores se traslada al nodo.

A continuación, exploramos tres variables.

Evolución de la oferta por aglomeración

Al analizar la evolución de la oferta de vivienda VIS de las aglomeraciones mencionadas, en todas se observa un aumento sostenido de las iniciaciones de vivienda desde 2015. Las aglomeraciones de Barranquilla y Cali presentan los mayores crecimientos.

En Medellín, por el contrario, el crecimiento es menor, y además los volúmenes iniciados son bajos en relación con el tamaño de su población. Al analizar los datos para ventas, el comportamiento es similar. Aunque las iniciaciones de vivienda de interés social han aumentado significativamente, el mercado de vivienda formal apalancado en políticas de acceso a vivienda como Mi Casa Ya sigue siendo insuficiente para cubrir las necesidades cuantitativas de vivienda en el país.

Si se toma el stock de hogares en déficit cuantitativo de 2018 de las aglomeraciones y se compara con el total de iniciaciones VIS entre 2019 y 2022, las necesidades de vivienda para los segmentos de la población más vulnerable habrían sido cubiertos en Barranquilla, Bogotá y Cali, mientras que en Bucaramanga y Medellín no se hubieran conseguido.

Esto omite, por supuesto, los hogares nuevos que se han dado en el mismo periodo, muchos de los cuales podrían demandar una vivienda de bajo costo y que en cualquier caso supera la producción de vivienda VIS y no VIS en todas las ciudades analizadas.

Esto responde a factores como las condiciones geográficas y de riesgo de cada aglomeración, las políticas plasmadas en los Planes de Ordenamiento Territorial y Planes de Desarrollo, la disponibilidad de servicios públicos, la eficiencia de las administraciones locales para habilitar suelo tanto en expansión como en renovación urbana y el valor del suelo. Además, está el interés de las autoridades locales por promover políticas amplias de adquisición de vivienda.

Concentración de la oferta en el nodo de la aglomeración

La oferta de vivienda ha aumentado en el conjunto de aglomeraciones, pero se observa un cambio significativo en el grado de concentración.

En 2015, el nodo de todas las aglomeraciones, es decir Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga concentraba en promedio el 55 % de las viviendas iniciadas. Sin embargo, en 2022 la concentración de iniciaciones VIS en el centro de las aglomeraciones pasó a un 38 % en promedio. La reducción se dio en todas las ciudades con excepción de Bogotá, donde la concentración de la oferta aumentó 14 puntos porcentuales en el nodo.

Retomando el principio ordenador del Sistema de Ciudades, la difusión de la oferta de vivienda experimentada en cuatro de las cinco aglomeraciones urbanas implica que la población que accede a vivienda de interés social, normalmente los hogares de menores ingresos, debe gastar más tiempo y dinero para acceder a los centros de empleo y servicios. Esto no siempre es deseable puesto que puede aumentar la desigualdad.

Adicionalmente, el aumento de tiempos y costos de transporte puede empeorar la productividad y competitividad de las aglomeraciones urbanas, al menos si no se adecuan los sistemas de transporte, la conectividad entre los municipios, se impulsa la consolidación de centros productivos y se amplía la oferta de servicios en los municipios satélite.

Relación entre viviendas vendidas y subsidios asignados

La participación de los subsidios dentro del total de viviendas comercializadas ha aumentado.

En 2016, la relación entre ventas de vivienda y asignaciones de Mi Casa Ya llegaba al 7,1 % y para 2022 rondaba el 39 %. Esto muestra un buen desempeño de la política, pues el programa ha logrado estimular el crecimiento del sector y que cada vez más personas accedan a una vivienda. En las regiones, este comportamiento es diferente. En las cinco aglomeraciones la participación de Mi Casa Ya dentro del total de viviendas vendidas aumentó entre 2016 y 2022, con una mayor incidencia en Bucaramanga y Barranquilla, con crecimientos de 79 y 45,9 puntos porcentuales. Por otro lado, en Bogotá y Medellín la participación es muy inferior al 50 %, llegando al 20,5 % y al 24,4% en 2022.

Estos dos mercados son menos dependientes de subsidios de vivienda puesto que el nivel de ingreso de los hogares es superior y puede existir una mayor capacidad de adquisición de vivienda para inversión. Por otro lado, en la asignación de subsidios administrados por las Cajas de Compensación Familiar, más del 80 % de los subsidios se dan en Bogotá, Cundinamarca, Antioquia y el Valle del Cauca.

Conclusión

Mi Casa Ya ha sido una política de buenos resultados en el plano nacional, pero entre las regiones hay disparidades que dificultan el acceso a vivienda y subsidios que pueden agravar las inequidades en el acceso a bienes, servicios y centros de trabajo.

Las condiciones geográficas, las políticas de ordenamiento territorial, la capacidad de las entidades territoriales, los programas complementarios de acceso vivienda, la capacidad adquisitiva de los hogares y la capacidad del sector constructor para generar oferta, entre otros, son determinantes en el desempeño del programa a escala regional.

La reciente modificación de Mi Casa Ya, a través del Decreto 490 y la Resolución 287 de 2023, intenta sanar estas disparidades al adoptar criterios de asignación que incluyen proyectos en municipios de categorías municipales más bajas.

Pero esta modificación tendrá retos como la oferta, la capacidad adquisitiva de los hogares, la disponibilidad de servicios públicos domiciliarios y facilidad de acceso a oportunidades, servicios y centros de actividad productiva. Será importante mejorar los instrumentos y los programas complementarios a Mi Casa Ya.

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