Vivienda: ¿qué pasa con los precios y para dónde vamos?

Burbujas inmobiliarias

Durante las últimas semanas se ha planteado el debate sobre si en el mercado de vivienda se está formando una burbuja. Las graves consecuencias de la reciente crisis internacional y de lo sucedido en Colombia a finales de los 90 indican que éste debe ser un tema prioritario para las autoridades y actores involucrados en la actividad constructora, financiera e inmobiliaria.

En efecto, auges insostenibles en el mercado de vivienda suelen tener repercusiones indeseables, especialmente cuando vienen acompañados de crecimientos significativos del crédito hipotecario a los hogares.

Cuando los precios de la vivienda se desinflan, tras un período de aumento, se contrae la riqueza de los hogares y se deteriora la calidad del crédito, lo cual puede desencadenar una  crisis financiera y una recesión, como sucedió recientemente en Estados Unidos y en España.

Algunos auges no son acompañados por la expansión del crédito hipotecario, pero resultan igualmente preocupantes. En este caso, cuando se desinfla la burbuja, aunque el sector financiero no resulte tan afectado, la reducción de los precios afecta la economía al contraer la riqueza de los hogares y, por esta vía, el consumo privado.

Difícil de predecir y de medir

Infortunadamente, identificar ex ante una burbuja en cualquier mercado es una de las tareas más difíciles que pueden enfrentar los economistas. Comenzando porque la definición misma de burbuja es difícil de precisar.

En el caso particular de la vivienda, hay complicaciones adicionales:

• Primero, la vivienda tiene características muy particulares. Es un bien altamente heterogéneo (las viviendas difieren entre sí en muchos aspectos), de difícil transacción (trámites, requisitos y gastos) y de oferta relativamente inelástica (la construcción de nuevas unidades responde lentamente, porque depende de variables como la disponibilidad de suelo edificable). 

• Segundo, medir el precio de la vivienda resulta complicado; ni siquiera existe una metodología estándar de carácter internacional. 

• Tercero, si bien la literatura propone varios métodos para adaptarse a las   características particulares de este bien, la escasa información estadística limita su medición.

Qué nos enseñan los datos

En Fedesarrollo acabamos de realizar un estudio [1] que intenta precisar si los precios de la vivienda están “desalineados” – porque, como ya dije, la definición de la “burbuja” no es precisa ni es única.

Se trata de responder otra pregunta: ¿el comportamiento de los precios de la vivienda es consistente o no con lo que cabría esperar de las variables fundamentales que determinan dichos precios?

Encontrar que uno o varios fundamentales explican el aumento de los precios es un resultado interesante para las autoridades, pues les brinda luces sobre dónde intervenir para evitar que ellos se desborden. Más aún, encontrar que no hay ningún fundamental que explique el aumento de los precios también es un resultado relevante: en este caso sería mayor la probabilidad de que se esté formando una “burbuja”.

Un conjunto de indicadores construidos para el período 1990 – 2011 muestra que los precios de la vivienda en Colombia en efecto han crecido aceleradamente:

• Entre 2003 y 2011 el precio en dólares aumentó en 242 por ciento y hoy está 94 por ciento por encima del  promedio histórico. Obviamente, este aumento se explica en parte por la revaluación de la tasa de cambio. 

• La razón entre el índice de precios de la vivienda y el de los costos de la construcción se encontraba en 2011 en un máximo histórico,  más o menos 30 por ciento por encima del promedio. 

• La relación entre el precio promedio de una vivienda y el valor promedio de un arrendamiento también exhibe un aumento importante desde 2007. Este indicador alcanzó valores máximos en 2011, al situarse 34 por ciento por encima del promedio histórico. 

• Otro indicador relevante es la razón entre el precio promedio de una vivienda y el ingreso disponible promedio de un hogar. Cabe suponer que cuando los precios son demasiado altos, los hogares no pueden comprar las viviendas, y los precios entonces deberían reducirse.

Ahora bien, las cifras indican que la vivienda promedio se está volviendo más difícil de comprar para el hogar promedio. Vale añadir sin embargo que en 2011 este indicador estaba por debajo del nivel observado a mediados de los años 90, poco antes de que se desinflara la burbuja hipotecaria.

Información reciente para algunos de estos indicadores — presentada en otros estudios —sugiere que en 2012 se ha mantenido la tendencia creciente en los precios de la vivienda.

En contravía de la evolución mostrada por los indicadores anteriores, la relación entre el precio de la vivienda y el precio del suelo exhibe una tendencia decreciente. Esto es importante, porque sugiere que los precios del suelo han aumentado en mayor proporción que los de la vivienda. Para 2011, este indicador se encontraba 28 por ciento por debajo de su promedio histórico.

¿Por qué se ha encarecido la vivienda?

Los ejercicios econométricos arrojan resultados consistentes con el análisis anterior. Sin entrar en detalles técnicos, el propósito de estos ejercicios es identificar las variables económicas que explican el comportamiento del precio de la vivienda en Colombia.

Dentro de las posibles variables explicativas se consideraron, entre otras: el PIB, el ingreso disponible de los hogares, la tasa de interés, la disponibilidad de crédito, los flujos de capital y el precio del suelo.

Luego, a partir de los resultados obtenidos, se analiza específicamente el período más reciente y se verifica si el precio de la vivienda observado en la realidad ha evolucionado de manera consistente con el precio estimado o pronosticado a partir de los modelos.

Si se encuentra que los comportamientos del precio observado y del precio estimado son consistentes, puede inferirse que el precio de la vivienda no está desalineado en relación con sus “fundamentales”. Por el contrario, si se encuentra un comportamiento divergente  se llega a la conclusión de que este precio sí está desalineado.

La clave: el precio del suelo

Del ejercicio anterior se infiere que el crecimiento reciente en los precios de la vivienda se debe sobre todo al comportamiento de los precios del suelo. Para decirlo de otra manera: lo está creciendo a un ritmo exageradamente rápido y parece estar desalineado es el precio del suelo, y esto está afectando el precio de la vivienda.

La evidencia también sugiere que el aumento reciente en los precios de la vivienda no ha sido impulsado por la dinámica del crédito hipotecario: la cartera hipotecaria está aumentando a una tasa superior a la del PIB nominal, pero los otros tipos de cartera – especialmente el crédito de consumo- están creciendo a un ritmo aún mayor.

Y sin embargo, las autoridades deberán seguir haciendo un seguimiento minucioso de la evolución del crédito: impedir un crecimiento desbordado es un objetivo fundamental de política monetaria para garantizar la estabilidad macro–financiera.

¿Casas en el aire, por falta de suelo?

En conclusión, el estudio demuestra que la explicación más importante del aumento reciente en el precio de la vivienda es el  aumento desmesurado del precio del suelo, que a su vez puede estar reflejando una escasez de tierra urbanizable.

De manera consistente, analistas y entidades han venido llamando la atención sobre este asunto, especialmente en las ciudades más grandes. La evolución del precio del suelo también puede estar reflejando restricciones en su uso por parte de las autoridades locales. Inclusive, su comportamiento puede obedecer a un fenómeno especulativo.

En estas circunstancias las autoridades nacionales y locales deben diseñar la política de vivienda de manera que se garantice un nivel adecuado de oferta de suelo para los segmentos en donde se busca promover la construcción. Esto vale sobre todo para el plan de las “cien mil viviendas gratis” que viene desarrollando el gobierno nacional, cuya presión adicional sobre los precios del suelo podría traducirse en nuevas alzas en el costo  final de la vivienda.

Si no se adoptan medidas específicas sobre el suelo urbanizable, puede ocurrir que, para resguardar la estabilidad macroeconómica, las autoridades económicas se vean obligadas a evitar un mayor aumento en los precios de la vivienda mediante medidas monetarias y financieras.

Es necesario y urgente que los encargados de la política de vivienda a nivel nacional y local examinen qué está pasando de veras con el precio del suelo y tomen medidas al respecto.

* Investigadora asociada de Fedesarrollo. Ex viceministra técnica y directora de política macroeconómica del Ministerio de Hacienda y ex subdirectora de Fedesarrollo.