Plataformas de alojamiento, vivienda y regulación: ¿llega Colombia tarde o a tiempo?

El verdadero desafío para Colombia no radica en decidir si regular, sino en encontrar el equilibrio adecuado que permita fortalecer la innovación y la competitividad del sector turístico sin menoscabar el acceso a la vivienda ni la convivencia en las ciudades.

Durante más de una década, las plataformas de alojamiento de corta estancia —como Airbnb, Booking y Vrbo— fueron presentadas como una innovación virtuosa: una forma de “economía colaborativa” que permitiría a las familias complementar sus ingresos, dinamizar el turismo urbano y democratizar el acceso a la oferta hotelera. 

Hoy, ese relato ha cambiado de forma sustancial. La “economía colaborativa” dio paso a un mercado profesionalizado, con inversionistas, operadores y edificios diseñados desde el origen para el negocio del alojamiento. Estas plataformas dejaron de ser vistas como intermediarios neutrales y pasaron a ocupar el centro de los debates sobre la crisis de vivienda, la gentrificación, la informalidad económica y la capacidad real del Estado para regular los mercados digitales.

Colombia no es ajena a esta discusión. El proyecto de decreto que reforma el Registro Nacional de Turismo (RNT) y fortalece las obligaciones de las plataformas digitales se inscribe en una tendencia regulatoria global, pero plantea interrogantes clave: ¿Responde efectivamente a los problemas identificados? ¿Llega a tiempo? Y ¿Qué nuevas tensiones puede generar?

Un giro global: de la innovación a la corresponsabilidad

En los últimos años, la regulación de las plataformas de alojamiento ha experimentado un profundo giro. Ciudades como Nueva York, Barcelona, París y Ámsterdam han llegado a una conclusión común: sin obligaciones directas para las plataformas, el control estatal resulta ilusorio.

La experiencia internacional muestra tres ejes regulatorios dominantes. Primero, la exigencia de registro o licencia obligatoria para cada unidad de alojamiento turístico, con números visibles en los anuncios. Segundo, la imposición de deberes de verificación y retiro de anuncios ilegales directamente a las plataformas, que ya no pueden limitarse a “cooperar” cuando una autoridad lo solicita. Y tercero, el intercambio sistemático de datos con las administraciones públicas para permitir el control fiscal, urbano y estadístico. Esta tendencia se puede ver en las leyes más recientes: 

• En la Unión Europea, estas lógicas se consolidaron mediante normas que obligan a las plataformas a compartir información y a verificar los registros cuando existan sistemas oficiales. 
• En Estados Unidos, ciudades como Nueva York optaron por un modelo más duro: si un alojamiento no está registrado, la plataforma no puede procesar pagos ni reservas. 
• En España, el Real Decreto 1312/2024 introduce la creación de un registro único nacional y establece una “ventanilla única digital” para la gestión de estos alojamientos. Además, las plataformas digitales deberán asumir nuevas responsabilidades: estarán obligadas a verificar la información, reportar periódicamente los datos y retirar los anuncios cuando así lo ordenen las autoridades competentes. 
• En Francia, la conocida como Ley “Le Meur”, aprobada el 19 de noviembre de 2024, otorga mayores facultades a las autoridades locales y establece requisitos más estrictos para quienes alquilan inmuebles con fines turísticos. Entre sus principales novedades se destacan la obligación de declarar y registrar los alojamientos, así como un endurecimiento del marco normativo, que contempla sanciones administrativas para quienes incumplan la regulación.

El mensaje es claro: la plataforma se convierte en un punto de control regulatorio, no en un simple escaparate digital. El motor de este giro no ha sido ideológico, sino político y urbano. La presión de la crisis de vivienda, el aumento de los arriendos en las zonas centrales y el impacto en la convivencia barrial empujaron a los gobiernos a actuar. 

Colombia: un mercado que se profesionaliza sin regulación equivalente

En Colombia, el crecimiento del uso de las plataformas de alojamiento se dio de manera más silenciosa, pero no menos intensa. Bogotá, por ejemplo, se consolidó como uno de los principales destinos urbanos del país, tanto para el turismo como para viajes de negocios y estancias temporales. Las cifras de interés y oferta en las plataformas sugieren un mercado amplio y activo, aunque todavía poco visible en la estadística oficial.

Este crecimiento coincidió con transformaciones en el mercado inmobiliario urbano. En Bogotá, el aumento reciente del licenciamiento de vivienda No VIS, especialmente de unidades pequeñas y bien ubicadas, es consistente con un producto orientado a la inversión y a una explotación flexible. Apartaestudios, microunidades y proyectos con servicios centralizados encajan perfectamente con el modelo de alojamiento de corta y mediana estancia.

A diferencia del hotel tradicional, estos proyectos no siempre se identifican explícitamente como “turísticos”. Se desarrollan formalmente como vivienda, pero se comercializan con promesas de rentabilidad vinculadas a plataformas digitales. 

En la práctica, esto genera una zona gris: unidades residenciales que operan como alojamientos turísticos, muchas veces en edificios sujetos a propiedad horizontal, con impactos directos sobre vecinos, administraciones y gobiernos locales.

El Instituto Distrital de Turismo ha advertido sobre los riesgos de gentrificación turística y de desplazamiento residencial en zonas específicas. Al mismo tiempo, administradores de propiedad horizontal reportan conflictos recurrentes asociados a la rotación de huéspedes, al ruido, al uso intensivo de las zonas comunes y a problemas de seguridad. 

Para los municipios pequeños, el reto es doble: no cuentan con datos completos ni con herramientas claras para diferenciar entre vivienda residencial y alojamiento turístico operado a través de plataformas

En este contexto, la regulación nacional resulta clave. Sin un sistema que permita identificar, verificar y cruzar información sobre quién presta servicios turísticos y a través de qué canales, el control urbano y fiscal queda fragmentado.

El proyecto de decreto del RNT: ¿Qué cambia realmente?

La reforma al Registro Nacional de Turismo (RNT), materializada en el proyecto de decreto que sustituye parcialmente el Decreto 1074 de 2015, introduce un cambio estructural en el modelo de regulación del turismo en Colombia. El RNT deja de concebirse como un simple registro declarativo y se transforma en un sistema activo de verificación y control, apoyado en la interoperabilidad digital con otras entidades del Estado.

Por primera vez, las plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos son incorporadas expresamente como sujetos obligados. Se les exige inscripción en el RNT, deberes de información y cooperación, y se establece un marco para la verificación del estado de los prestadores que anuncian en ellas. Al mismo tiempo, se refuerzan los requisitos para los prestadores de alojamiento, incluidas exigencias territoriales, sanitarias y de compatibilidad con la propiedad horizontal.

Hasta ahora, el RNT cumplía una función habilitante básica, con controles mayoritariamente formales y verificación limitada de la información suministrada por los prestadores. La articulación institucional era fragmentada, las cámaras de comercio actuaban principalmente como administradoras del registro, y el tratamiento de las plataformas digitales —especialmente extranjeras— era disperso y ambiguo.

La reforma busca consolidar al RNT como una infraestructura regulatoria digital. Se crea el Sistema de Verificación y Control del RNT (SVCRNT), que permite el cruce de información en tiempo real con entidades como la DIAN, Migración Colombia, las autoridades ambientales, las alcaldías y los ministerios sectoriales. Las cámaras de comercio asumen un papel reforzado de verificación material y documental, apoyado en mecanismos tecnológicos de autenticación y trazabilidad.

La reforma también endurece y sistematiza los requisitos para los distintos prestadores de servicios turísticos, al incorporar variables técnicas, operativas, patrimoniales, territoriales, sanitarias, ambientales y de seguridad, con especial énfasis en el alojamiento y la vivienda turísticos, así como en la prohibición del alojamiento por horas. Asimismo, se fortalece el régimen de renovación, suspensión, reactivación y cancelación del RNT, con consecuencias automáticas y coordinación efectiva con la Superintendencia de Industria y Comercio y las autoridades territoriales.

En términos de política pública, el nuevo esquema busca reducir la informalidad, prevenir el fraude, proteger al consumidor y fortalecer la competitividad y la sostenibilidad del sector, aunque plantea desafíos relevantes: una mayor carga operativa para las cámaras de comercio, riesgos de sobrerregulación para pequeños prestadores y tensiones potenciales con la libertad económica.

¿Soluciona los problemas identificados?

El decreto tiene fortalezas claras. Primero, mejora la trazabilidad: sin inscripción activa en el RNT, el prestador no debería operar. Segundo, crea bases para la interoperabilidad institucional, algo indispensable en un mercado digital. Tercero, reduce la ambigüedad jurídica sobre el papel de las plataformas y evita el vacío normativo que durante años caracterizó su operación.

Sin embargo, también plantea interrogantes. El modelo descansa en gran medida en la capacidad operativa de las cámaras de comercio y en la efectividad real de los sistemas de verificación. Si la interoperabilidad no funciona o la carga administrativa se vuelve excesiva, el riesgo es que el sistema sea formalmente robusto, pero débil en la práctica.

Además, el decreto no aborda directamente uno de los núcleos del conflicto urbano: la relación entre el alojamiento turístico y el acceso a la vivienda. A diferencia de otras jurisdicciones, no introduce límites cuantitativos, topes territoriales ni instrumentos urbanísticos específicos. Deja ese debate en manos de las autoridades locales y de la propiedad horizontal, lo que puede generar respuestas desiguales y conflictos jurídicos.

Como toda reforma, el decreto también puede producir efectos no deseados. Una regulación estricta, sin diferenciación, puede incentivar la informalidad encubierta o el desplazamiento hacia figuras contractuales menos transparentes (permanencias “mensuales” ficticias, coliving mal definido). También puede afectar de manera desproporcionada a pequeños propietarios frente a operadores profesionales mejor preparados para cumplir los requisitos.

Existe, además, una tensión latente con la libertad económica y el derecho de propiedad, que probablemente será objeto de debate judicial si las exigencias se perciben como excesivas o desarticuladas del ordenamiento territorial.

Una regulación necesaria, pero incompleta

En definitiva, el proyecto de decreto del RNT supone un hito relevante en la regulación del alojamiento turístico mediado por plataformas en Colombia, alineándose con la tendencia internacional que exige mayor responsabilidad a estos actores en un entorno digital cada vez más complejo. 

Sin embargo, la experiencia de Bogotá muestra que, aunque la regulación es necesaria, no basta para resolver los retos estructurales relacionados con el acceso a la vivienda y la calidad de vida urbana; resulta imprescindible una articulación más estrecha con las políticas urbanísticas y habitacionales, así como una mayor disponibilidad de datos públicos para medir su verdadero impacto. 

Por tanto, el verdadero desafío para Colombia no radica en decidir si regular, sino en encontrar el equilibrio adecuado que permita fortalecer la innovación y la competitividad del sector turístico sin menoscabar el acceso a la vivienda ni la convivencia en las ciudades. Este decreto constituye un avance importante, pero solo representa el inicio de un diálogo imprescindible para lograr un modelo de turismo sostenible, justo y adaptado a la realidad local.

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