La desconfianza en Colombia: los mercados y los servicios de las agencias de finca raíz
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Un análisis incisivo sobre nuestras agencias de finca raíz, que saben mucho de seguros pero muy poco de precios de vivienda. Y todos pagamos los costos.
Francisco Thoumi*
Los mercados y la confianza
En ciencias sociales es cada vez es más firme el consenso sobre la necesidad de confianza para que los mercados funcionen con eficiencia. En efecto, los costos de transacción aumentan exponencialmente con la desconfianza, aunque muchos de estos no son percibidos como tales por la mayoría de la población que los ha interiorizado en sus comportamientos -y por eso les parecen naturales.
Para que exista confianza en una transacción hay dos grandes requisitos. Primero se requiere que los derechos de propiedad sean claros, legítimos y fáciles de proteger. Segundo es necesario que exista suficiente transparencia, de manera que los precios a los que se efectúan transacciones semejantes se conozcan de manera cierta. Solamente así se puede saber cuanto vale realmente un bien.
En los mercados modernos es fácil saber a qué precios se transan los bienes. Así, en un supermercado el precio que paga cada comprador es conocido por todos los demás. Por el contrario, en mercados pre-modernos, como en las plazas de mercado tradicionales, los precios no están a la vista de los compradores y es necesario regatear de manera que el vendedor puede ofrecer un precio s. m. (según marrano) que depende de su evaluación del poder de compra y jerarquía social del comprador. En estos mercados el precio al que se efectúa la transacción depende además de la capacidad de negociación y regateo de cada actor. En general, en mercados pre-modernos una parte importante de las utilidades surgen de la asimetría entre la información que tienen el vendedor y el comprador sobre la calidad de los productos transados y los precios de otras transacciones. Por eso, con frecuencia la gente se siente "tumbada".
Los mercados de finca raíz
En los mercados modernos de finca raíz en países desarrollados es fácil obtener información sobre las transacciones anteriores de bienes semejantes porque éstas son de dominio público. Salvo algunas excepciones, el precio real o verdadero de cada compraventa o cada arriendo se asienta en un registro público, de modo que los agentes de finca raíz saben a qué precio se han vendido y alquilado propiedades semejantes, tienen muy claras las condiciones que los bancos y otras entidades financieras requieren para dar hipotecas, conocen las diversas clases de hipotecas disponibles y las tasas de interés respectivas y en general, son expertos en un mercado y muchas veces especializados en un barrio. En otras palabras, son especialistas en finca raíz con un conocimiento detallado de las propiedades, los precios reales esperados en cada transacción, las condiciones de financiación, los impuestos sobre la finca raíz, el uso permitido para cada terreno, los planes de desarrollo de la zona, los cambios en la composición social de los residentes, y en general de todos los aspectos que afectan el valor de la propiedad. En estos mercados tanto las ventas como el alquiler de las propiedades toman relativamente poco tiempo, siempre y cuando los dueños acepten los precios de mercado prevalecientes.
Los servicios de las empresas de finca raíz en Colombia son muy distintos. Cuando se contacta una de ellas para alquilar o vender una propiedad es notable como el primer tema de discusión es el contrato que ofrece la empresa en el cual especifican cual es la comisión y qué otros costos como la publicidad deben ser pagados por los dueños. El segundo paso requiere que el oferente demuestre que es el dueño de la propiedad para lo cual debe presentar el certificado de libertad, la escritura y su registro único tributario. Curiosamente, cuando el dueño pregunta cuál es el valor del alquiler o el precio del inmueble la respuesta tiende a ser vaga y muchas veces recibe de vuelta la pregunta: ¿Cuánto piensa cobrar o a qué precio quiere vender? Además, frecuentemente se le informa al dueño que después de firmar el contrato harán un estudio de mercado para verificar si la apreciación del dueño es razonable. Además los avalúos tienden a ser bastante costosos y no necesariamente guardan relación con los precios a los que finalmente se logra vender el inmueble.
Al ofrecer sus servicios las empresas subrayan que sus sistemas para determinar la capacidad económica y la solvencia moral del cliente son altamente profesionales y efectivos y que tienen abogados especializados muy competentes. Sin embargo, en el caso de los arrendamientos exigen que el dueño compre un seguro de pago del canon y otro para el pago de servicios en caso de que el arrendatario abandone la propiedad dejando cuentas sin pagar. En otras palabras, los servicios de finca raíz en Colombia tienen más que ver con la identificación de las capacidades económicas y los comportamientos ilegales de los actores que con la finca raíz.
Los problemas y costos de la desconfianza
Los efectos de la desconfianza sobre la naturaleza de los servicios ofrecidos son notables. El primero es que las agencias de finca raíz son más oficinas de protección de derechos de propiedad que expertos en mercados de inmuebles. Segundo, aunque en principio, los costos de los servicios de finca raíz deberían ser más bajos en Colombia que en países desarrollados, éstos lo son solamente para las ventas (3 o 4 % versus 6 % por ejemplo en los Estados Unidos). Pero los costos para los arrendatarios son mucho más altos, entre 12 y 17 % versus 7 a 10% en Estados Unidos. Esta diferencia refleja el simple hecho de que una vez hecha la venta y que ésta se paga, el vendedor tiene sus derechos de propiedad protegidos lo cual no es el caso con los arrendamientos.
Otro costo importante es la iliquidez que genera la desconfianza. Aunque no hay cifras exactas, los agentes de finca raíz consideran que para vender una propiedad fácilmente se requieren seis meses y que con frecuencia toma más tiempo hacerlo. Esto implica que muchas veces activos valiosos tengan un lucro cesante bastante largo.
A pesar de los costos tan altos, los dueños tienen buenas razones para utilizar las agencias de finca raíz, relacionadas con la protección de sus derechos de propiedad. Así, las agencias actúan para proteger a los dueños en casos de conflictos con los arrendatarios. Además, la protección se extiende a casos más graves como el robo de la propiedad por medio de la falsificación de las escrituras o la destrucción del interior de la propiedad (la famosa "estrategia del caracol" aclamada por los cineastas colombianos). En estos casos, al utilizar agencias de finca raíz el dueño tiene a quien demandar.
¿Costos sociales?
De cualquier forma, el caso es que la desconfianza y la inseguridad de los derechos de propiedad encarecen sustancialmente los costos de transacción de la finca raíz en Colombia. Estos costos no son absorbidos solamente por los dueños sino también por los arrendatarios y los compradores, pues en cualquier sistema de mercado al disminuir la rentabilidad disminuye la oferta de vivienda de alquiler, aumenta el valor de los arriendos y disminuyen el número de transacciones y la frecuencia con que la finca raíz se transa.
Como siempre ocurre en los mercados donde hay niveles altos de desconfianza, los sobrecostos de transacción son pagados no solo los dueños de los bienes sino por toda la sociedad y acaban por generar industrias que simplemente se ocupan de controlar la desconfianza pero utilizan – es decir, desperdician- una gran cantidad de recursos sociales.
*Miembro fundador de Razón Pública y Economista de la Universidad de los Andes. Para ver el perfil del autor, haga clic aquí.
Acerca del autor
Francisco Thoumi
*Cofundador de Razón Pública. Para ver el perfil del autor haga clic en este enlac.e.
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