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Hipoteca inversa, solución superficial para la pobreza oculta

Hipoteca a la inversa: problemas del programa

Andres Camacho

Es inquietante el momento en el que Gobierno decidió presentar el programa de hipoteca inversa: en plena pandemia …tal vez sea una coincidencia.

Andrés Camacho Murillo** Angela Gaitán Murillo***

ExternadoApenas el borrador de un decreto

Durante la crisis económica derivada de la cuarentena, el Gobierno colombiano publicó el borrador del decreto de hipoteca inversa y renta vitalicia inmobiliaria. El objetivo de este programa es responder a la pobreza oculta en adultos mayores.

¿En qué consiste?, ¿cuáles motivaciones tiene el Gobierno nacional?, ¿qué errores del pasado oculta este programa?, ¿quiénes conforman realmente el mercado objetivo? ¿cuáles son los riesgos para los tomadores y oferentes?, ¿qué deben tener en cuenta los tomadores y herederos?

La hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un instrumento financiero. Ofrecería una renta a mayores de 65 años a través de un préstamo, con la condición de que sean propietarios de una vivienda, que se hipotecaría para respaldar el préstamo. El término hipoteca inversa no es nuevo: en 1965 ya se usaba en Gran Bretaña; hoy es importante en el mercado financiero de muchos países: Estados Unidos, España, Francia, México, India, Perú, entre otros.

Hay tres modalidades de hipoteca inversa:

  • Única disposición: el préstamo se desembolsa una sola vez;
  • Disposiciones periódicas temporales: desembolsos por un tiempo pactado;
  • De disposiciones periódicas vitalicias: el dinero se entrega de manera periódica hasta el fallecimiento de los constituyentes de la hipoteca.

Según el borrador del decreto, los constituyentes de la hipoteca podrán seguir viviendo en su inmueble; la entidad financiera no podrá reclamarlo hasta su fallecimiento. Si los herederos de la vivienda quisieren conservarla, tendrían que cancelar el capital prestado más los intereses. De lo contrario, se usaría para pagar la deuda, y el excedente —si existe—se entregará a los herederos.

En resumen, los herederos recibirían la propiedad, pero también responderían por la deuda que respalda.

Vejez vulnerable y pobreza oculta: motivaciones del Gobierno

El Gobierno nacional sustenta su propuesta diciendo que traerá ingresos mensuales para la población vulnerable que esté en la pobreza oculta.

Algunos ciudadanos mayores de 65 años son propietarios de viviendas, pero no cuentan con los ingresos suficientes para sus necesidades. Este fenómeno se presenta en personas de estratos 3, 4 y 5; aunque ha sido poco estudiado, el programa Bogotá Cómo Vamos lo reporta en barrios como Chapinero y Teusaquillo.

En Colombia, el 68 % de las personas mayores de 65 años posee una vivienda, pero solo el 28 % de personas en esta edad tiene pensión; muchos colombianos no tienen este tipo de ingreso en su vejez. Según Colpensiones, solo el 36 % de aquellos en edad de pensionarse logran hacerlo; el 64 % restante no tiene suficientes aportes para una pensión digna: esta es la problemática que el Gobierno nacional está tratando de contrarrestar con el programa de hipoteca inversa.

Tomar la hipoteca inversa

Foto: Gobernación de Cundinamarca
Antes de tomar una decisión como esta, los interesados y su núcleo familiar deben tener en cuenta que existen
otras opciones para generar liquidez.

Puede leer: La reforma pensional: ¿cuáles son las fallas del régimen actual y cómo corregirlas?

Pasados errores en el sistema de pensiones

Para muchos adultos mayores, los problemas de renta pensional se deben a políticas defectuosas de seguridad social; estos errores del pasado serían ‘mágicamente’ borrados por la hipoteca inversa, que se ampararía en el ahorro que estas personas hayan materializado en un inmueble.

Estas son algunas de las fallas del sistema de seguridad social:

  • No garantiza una pensión mínima universal, cosa que sí hacen los gobiernos con sistemas de bienestar social —como Canadá, Alemania, entre otros—. Bueno, nuestro modelo económico lo estableció así.
  • Creó tardíamente, en el 2005, un sistema para facilitar el recaudo para el Sistema de Seguridad Social Integral y evitar la evasión de los aportes a pensión y salud.
  • No se adapta al ingreso variable de los trabajadores independientes formales, informales y de ventas ambulantes.

El mercado objetivo del programa de hipoteca inversa

Este programa se dirige a mayores de 65 años con vivienda propia. Estas personas tienen las siguientes características en el mercado laboral:

  • Trabajadores independientes que nunca cotizaron a pensión, que cotizaron bajo un salario mínimo o que dejaron de cotizar por diversas razones.
  • Personas que se dedicaron al cuidado del hogar
  • Incapacitados para trabajar y otras personas de población económicamente inactiva que nunca cotizaron a pensión y cuyos cónyuges o familiares no puede respaldar con una renta mensual.
  • Trabajadores formales con ingresos mensuales bajos que pudieron (o pueden) obtener un ingreso pensional insuficiente para sus gastos mensuales.

Una característica común de los adultos mayores de alguno de estos grupos es que son propietarios de una vivienda adquirida con ingresos propios, prestados o de familiares; además, no son aptos para recibir subsidios del Gobierno, dada su condición de propietarios. Lo cierto es que muchos de estos adultos mayores no están en la capacidad de autosostenerse económicamente, hecho que los sitúa en la clasificación de pobres ocultos.

Le recomendamos: El aumento de la pobreza en Colombia no debe subestimarse

Los riesgos que toman los demandantes y oferentes de este programa

Una hipoteca inversa implica riesgos:

  • Malas prácticas bancarias;
  • La fijación del tipo de interés, que podrían situar a los deudores en una posición vulnerable;
  • Los efectos de la inflación, que afectan la renta;
  • La volatilidad en el precio de la vivienda, que modifica su valor cada cinco años.

Las entidades financieras tienen que considerar la creciente esperanza de vida de los tomadores, la posibilidad de que el inmueble se liquide por un valor menor al establecido inicialmente y la incertidumbre de su revalorización.

Por esto, muchas entidades no ven con buenos ojos esta forma de hipoteca; si la ofrecieren, se encargarían de fijar costos operacionales altos para asegurar sus intereses corporativos y maximizar beneficios.

Adultos mayores sin pensión

Foto: Secretaría Distrital del Hábitat
En Colombia, el 68% de las personas mayores de 65 años son propietarios de una vivienda y tan solo el 28% de estos tiene acceso a una pensión.

Advertencias para tomadores de la hipoteca inversa y sus herederos

Esta alternativa puede ser interesante para quienes no tengan herederos, pues no habría conflictos de interés. Sin embargo, antes de tomar esta decisión, los interesados y su núcleo familiar deberían considerar otras opciones para tener liquidez:

  • Vender el inmueble y comprar uno de menor valor para vivir en un lugar donde el costo de vida no sea tan alto y en donde esta etapa de sus vidas transcurra con más tranquilidad; con el dinero restante, podrían i) invertir en otro inmueble que les genere renta de alquiler mensual; ii) invertir en un activo financiero que genere ingresos para los interesados; iii) realizar los gastos mensuales proyectándolos con la esperanza de vida al nacer actual.
  • El grupo familiar podría definir cuotas mensuales para los gastos del adulto mayor. En última instancia, la vivienda heredada pagaría con creces la solidaridad con sus padres.

Además, los familiares deben pensar que, si el valor de su vivienda heredada es inferior al que generó la hipoteca, no es rentable una recompra. En ese caso, convendría pagar el monto prestado más los intereses causados, que incluso podrían ser superiores al valor de la vivienda; incluso podrían terminar pagando dos veces los intereses por el mismo inmueble.

Richard Thaler, Nobel de economía, destacó la relevancia de la economía del comportamiento en las decisiones de ahorro; también señaló la importancia del gobierno para favorecer mejores decisiones. Ser beneficiario del programa de hipoteca es una de estas decisiones.

Es necesario que el Gobierno nacional plantee cambios en el sistema de seguridad social y las pensiones. Las aparentes bondades de la hipoteca inversa reflejan las deficiencias de nuestro sistema para garantizar una renta pensional a nuestra sociedad; demuestran además la falta de educación financiera en muchos hogares.

Los mayores beneficios serán para las entidades financieras o aseguradoras, cuyas acciones nunca estarán desligadas de sus intereses mercantiles.

Este artículo hace parte de la alianza entre Razón Pública y la Facultad de Economía de la Universidad Externado de Colombia. Las opiniones expresadas son responsabilidad de los autores.

** Economista. Es doctor en economía de la Universidad de Massey, en Nueva Zelanda. Trabaja como profesor e investigador en la Facultad de Economía de la Universidad Externado de Colombia.

*** Economista. Trabaja como investigadora asistente de la Facultad de Economía de la Universidad Externado de Colombia.

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