Aunque se dice que ayuda a los adultos mayores, la hipoteca inversa perjudica a los pobres y beneficia a los bancos.
Camilo Rodríguez* y Leonardo Rojas Rodríguez**
¿Qué es la hipoteca inversa?
Hace unas semanas, el Gobierno presentó el borrador de decreto mediante el cual se crearía en Colombia la figura de la hipoteca inversa.
En resumidas cuentas, se trata de un contrato donde un banco le otorga una renta vitalicia a una persona mayor de 65 años a cambio de un inmueble, que pasa a ser propiedad del banco cuando fallezca la persona.
Así el adulto mayor se beneficiaría de un ingreso mensual o permanente, y el banco aseguraría de antemano el pago de lo prestado.
Pero lejos de ser una solución a los problemas sociales y económicos, este mecanismo perjudica a los más vulnerables y le deja la parte del león al sector financiero.
¿Cuál es el negocio para los bancos?
La hipoteca inversa convierte los bienes inmuebles en productos líquidos, es decir, en bienes que se pueden vender o liquidar rápidamente en dinero efectivo. Así, los bancos pueden transar paquetes de hipotecas inversas y beneficiarse de las garantías otorgadas –es decir, del valor comercial de esos inmuebles–.
Los bancos además le apuestan a que la persona fallezca antes de lo previsto, o a que lo haga cuando la renta pagada apenas haya cubierto el valor del inmueble. En todo caso, se trata de un producto diseñado de manera que el banco pague en promedio menos de lo que desembolsa –porque de otra manera no entrarían al negocio–.
El contrato asegura un beneficio recíproco. Sin embargo el ejemplo prominente de Estados Unidos muestra todo lo contrario; una de las principales motivaciones para acceder a la hipoteca inversa en este país es la necesidad de pagar deudas anteriores u otros tipos de hipotecas. Por lo tanto, se trata de un ciclo o un círculo vicioso de hipotecas: endeudarse hoy para pagar las deudas de ayer. Gráficamente:
El ciclo de la deuda.
Fuente: elaboración propia.
Esta especie de “enfermedad” de la deuda no es producto del deseo desbordado o de la falta de educación financiera de las personas que contraen la deuda. Es la respuesta a las condiciones de distribución desigual de los ingresos y de la riqueza.
Pobreza y necesidad
En el caso colombiano, el alto nivel de precariedad laboral y un sistema pensional inequitativo han hecho que tres de cada cuatro adultos mayores no tengan pensión.
Lejos de ayudar a resolver este problema, la hipoteca inversa estimula a los adultos mayores para que traten de sobrevivir endeudándose. Quienes deciden aceptar esta figura lo hacen en su inmensa mayoría por necesidad, como una forma de superar la pobreza o de garantizar ingresos para una vida algo más digna. Así, la hipoteca inversa podría convertirse en la única opción para muchas personas que, llegados a la vejez, no cuentan con los ingresos suficientes.
Pero no hay libertad de elección cuando una de las opciones es el hambre o la pobreza.
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La vivienda como patrimonio familiar
La vivienda tiene un valor económico, pero además tiene un valor emocional. El 36% de los hogares colombianos propietarios de una vivienda accedieron a esta después de comprar un lote y construir sobre él. Esta lógica de adquisición de vivienda es común entre sectores de ingresos más bajos, donde el 48% de las viviendas fueron adquiridas de esta manera.
Foto: Estado de Nueva York
La hipoteca inversa ¿cómo funciona?
Estas viviendas son el espacio habitacional de varias generaciones. Después de construir el hogar de la primera generación, se construyó un segundo o tercer piso donde podían vivir los hijos con sus familias respectivas.
O sea que la vivienda de los adultos mayores no es un patrimonio individual sino un patrimonio familiar, construido con el esfuerzo de varias generaciones. Lo cual a su vez implica que con la hipoteca inversa no se estaría entregando la riqueza individual de un adulto mayor, sino un valor construido entre varias generaciones.
Concentración de la riqueza
Además de lo anterior, la hipoteca inversa deteriora el patrimonio familiar –pues aumenta sus deudas– y concentra la riqueza en manos del sistema financiero.
Esta “redistribución” es financiera y moralmente inaceptable en un país donde el 0,1% de las empresas más ricas concentra el 57% del patrimonio de todas las personas jurídicas. El 15% del patrimonio de esas empresas es propiedad de los fondos pensionales, el 12% es propiedad de las empresas del sistema financiero y el 6% de las aseguradoras.
Según el Banco de la República, los fondos pensionales son las entidades financieras con mayor rentabilidad sobre sus activos. Estos fondos tienen una Rentabilidad Sobre los Activos (ROA) del 15,4%, mientras que el promedio de los establecimientos de crédito tienen una ROA del 1,9%.
Es decir, la hipoteca inversa favorece a quienes tienen mayor riqueza e ingresos en el país. Por eso, no se equivoca Oriol Nello al decir que este tipo de contrato es un mecanismo de acumulación por desposesión.
Foto: Alcaldía de Bogotá
La vivienda en Colombia es un patrimonio familiar, construido incluso entre generaciones.
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Especulación inmobilaria
Por último, hay que recordar que el sistema financiero ha estado históricamente ligado a la industria inmobiliaria en Colombia. Son bien conocidos los mecanismos que han usado los rentistas del suelo urbano y las constructoras para especular con este tipo de activos.
La hipoteca inversa crea nuevas formas de especulación inmobiliaria. Los actores del sistema financiero buscarán contratos de hipoteca inversa en zonas donde exista una presión urbanística que influya sobre el precio de la vivienda o donde existan planes de renovación urbana.
Así se manda al traste el derecho a la vivienda, se aumenta la inestabilidad financiera de los hogares, y se elude la discusión sobre la protección social y la vejez.
*Economista de la Universidad Nacional, miembro del Grupo de Socioeconomía, Instituciones y Desarrollo (GSEID).
**Economista y estudiante de la Maestría en Desarrollo Económico de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM), Argentina.
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