Construcción de vivienda en Bogotá: 25 años de un declive imparable

La construcción de vivienda en Bogotá completa un cuarto de siglo de declive sin que las autoridades nacionales, las locales y los gremios se atrevan a enfrentarlo. Prefieren aferrarse a una política inoperante

Un mercado muy complejo

Sobre la producción residencial se cifran muchas esperanzas: las de las autoridades económicas que depositan su confianza en que sea el “motor del crecimiento”, las de los políticos que aducen ser los mejores gestores inmobiliarios al prometer subsidios a cambio del apoyo electoral, las de los gremios de la construcción que reclaman más apalancamiento de los gobiernos, las de los bancos que aspiran a sostener sus márgenes con la más créditos hipotecarios y la de miles de hogares que aspiran a la propiedad de una vivienda espaciosa, bien localizada y con un entorno urbanístico que les ofrezca seguridad.

Son pocas las actividades económicas que generan tantas expectativas, lo que es inseparable del carácter complejo del bien vivienda debido su inmovilidad espacial, la extensa duración de su vida útil, su heterogeneidad material y el ser el principal activo para la inmensa mayoría de los hogares.

El significado social de la vivienda es diferente según la clase social. Para la clase alta es el mejor medio para ostentar su riqueza, para la clase media lo es para hacer mostrar su ascenso social y para las clases populares es el medio principal para intentar salir de la penuria, es decir, para dejar de pagar arriendo, arrendar o utilizar parte de la vivienda para algún uso comercial. 

La incompatibilidad del precio de mercado de la vivienda con los ingresos de los hogares populares e incluso de las clases medias, llevó al Estado colombiano a dedicar parte de su aparato a la construcción y financiación de programas de vivienda social, y al sistema financiero a organizar una banca hipotecaria especializada. Este modelo fue sustituido en 1991 por una política basada en el subsidio directo para estimular la demanda y la oferta residencial y, además, para competir con los productores informales. 

Debido a esa complejidad, el mercado residencial no funciona como prescriben las leyes de la economía para los bienes normales. Del lado de la oferta, los productores compiten entre sí e intentan una mayor participación en el mercado; además, las viviendas que producen compiten con las ya existentes. Del lado de la demanda, los hogares deciden localizarse en vecindarios donde puedan obtener “economías externas” (como decir, una buena ubicación comercial). 

Las etapas de la producción de vivienda 

En 1950 Bogotá vivió el primer boom de la construcción de vivienda, y desde entonces se mantuvo el crecimiento gracias al aumento continuo de su población.  A comienzo de los años 70 se adoptó el sistema UPAC, al mismo tiempo que los índices de inflación se disparaban. El último ciclo comenzó en 1999 -ver Figura 1- cuando el mal manejo del sistema hipotecario lo hizo colapsar, no sin antes producir la “burbuja”; las deudas, aumentadas por la impropia capitalización de intereses, se hicieron impagables y alrededor de 60.000 hogares entregaron a los bancos sus viviendas.

La oferta estrangulada

¿Qué ha ocurrido desde entonces? 

No se trata de un simple “ciclo” que sería revertido por las fuerzas del mercado, sino de un cambio de tendencia provocado por el estrangulamiento de la oferta. En otras palabras, es un declive sostenido de la producción residencial que parece irreversible. 

Aunque se dieron las oscilaciones propias del sector —como el pico de 2012, comparable al de 1970— la tendencia general es a la contracción, y su prolongación impide cumplir las expectativas de gobernantes, políticos, gremios, banqueros y hogares, que terminan buscando en el mercado informal una salida a su penuria habitacional.

El declive de la producción residencial comenzó mucho antes de la pandemia, luego esta no es una explicación satisfactoria. Por su parte, la competencia por la localización de hogares de clases alta y media entablada entre Bogotá y los municipios en proceso de metropolización data de finales del siglo pasado y, por supuesto, ha propiciado una reorganización espacial de la oferta que, sin embargo, explica solo una pequeña porción del declive -ver Figura 2-. 

Cambios de estrategia y consecuencias espaciales

Ante el estrangulamiento de la oferta, los productores han cambiado su estrategia. En lugar de construir viviendas dispersas o de baja altura, se han concentrado en proyectos masivos, con torres de 25 pisos o más, ubicados en barrios populares. 

Esto ha transformado la silueta de la ciudad y ha amentado la densidad constructiva y poblacional de forma imprudente, reduciendo los ya bajos niveles de compacidad urbana y agravando la congestión vehicular.

La distribución del área residencial construida —ver Figura 3a— muestra vecindarios donde la densidad ha llegado a su límite. La saturación en estas zonas exige medidas urgentes de ordenamiento que mitiguen las externalidades: entre ellas, el aumento de la pobreza monetaria derivada del costo del transporte, y la caída del valor potencial de las viviendas populares, lo que a su vez ensancha la brecha patrimonial entre clases sociales.

El análisis de “puntos calientes” de la Figura 3b —que agrupa barrios contiguos con densidades residenciales muy altas (en rojo) o muy bajas (en verde)— confirma el desequilibrio físico-espacial de la estructura residencial. Este desequilibrio es el telón de fondo de problemas estructurales como la movilidad cotidiana, para los cuales no se vislumbra una solución eficaz.

Cada vez más difícil, cada vez peor

La política de subsidios a la vivienda es incapaz de lograr sus propósitos. Es hora de una nueva estrategia que resuelva el estrangulamiento de la oferta y los problemas emergentes que agravan la penuria habitacional. Por ejemplo, el auge de los hogares unipersonales que hoy constituyen más del 20% del total y que enfrenta a los jóvenes con una oferta de viviendas tan costosa que deberá esperar para ser “adultos” muchos años más de lo que sus padres esperaron; esto, claro está, si para entonces no la han heredado de sus progenitores.  

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*Este artículo hace parte de la alianza entre Razón Pública y la Universidad Externado. Las opiniones son responsabilidad de los autores.