Tamaño de la vivienda: una polémica del POT

Una de las polémicas suscitadas por el nuevo POT de Bogotá se refiere al área mínima de la vivienda permitida: 36 metros cuadrados.

Los críticos aseguran que esta medida se opone al funcionamiento del mercado, jalonado por el cambio en la demanda residencial que resulta de hogares cada vez más pequeños. Esto justificaría la construcción masiva de los denominados microapartamentos.

Por otro lado, quienes defienden la medida creen que ella garantiza que la vivienda cumpla su función social —intimidad, salud física y mental—, condiciones aún más importantes tras el confinamiento domiciliario por la pandemia. Si se usan estándares mínimos de espacio público o equipamientos por habitante en la ciudad, ¿por qué no cabe aplicar la misma lógica en el espacio privado de la vivienda?

Para aportar a la respuesta y sugerir líneas de acción, debemos considerar los requerimientos de vivienda, las necesidades de los distintos tipos de hogares y su localización en diversas zonas de la ciudad. El debate remite a esta pregunta: ¿en qué medida la planeación urbana y la oferta de vivienda se adaptan a las transformaciones sociales y demográficas de los hogares, y viceversa?

En este artículo ponemos a prueba tres argumentos comunes para justificar las viviendas cada vez más pequeñas:

• El tamaño promedio del hogar se ha reducido: los hogares numerosos son cosa del pasado.
• Los hogares unipersonales son un fruto de la modernización social, cuyo aumento requiere la oferta de microapartamentos.
• La gente ya no quiere vivir en casas.

Los hogares numerosos son cosa del pasado

Técnicamente, el hogar es un conjunto de personas que viven bajo un mismo techo. No obstante, en Colombia el hogar es también unidad de gasto o consumo, que depende de presupuesto común.  Así pues, el hogar agrupa a todos los que comparten vivienda y “comen de la misma olla”. Entonces puede haber más de un hogar por vivienda, como ocurre en los inquilinatos.

Los cambios en el mercado residencial y las formas de habitar son interdependientes, pues los hogares son la unidad de demanda de la vivienda. Además, la cantidad de hogares cambia con el tamaño de la población y su tendencia a conformar y disolver hogares. También puede cambiar en función de las transformaciones sociales y económicas, como  la caída de la fecundidad, los cambios en el papel de la mujer, la preferencia por residir fuera del hogar paterno, y la proliferación de formas de corresidencia —e indirectamente, de familia cada vez más diversas.

En el caso de Bogotá y los municipios de la región metropolitana, como en casi todo el mundo, el tamaño promedio del hogar ha disminuido —de 3,3 personas en 2005 a 2,7 en 2018—.  Sin embargo, todo promedio esconde fenómenos más complejos. Para el caso de la región metropolitana de Bogotá, al observar la distribución de los hogares según su tamaño (gráfica 1) y tipo (cuadro 1) en 2005 y 2018, es posible identificar tres tendencias:

• Los hogares de cinco y más integrantes, así como los hogares extensos y compuestos han disminuido tanto en número como en porcentaje. Los hogares de este tipo eran frecuentes en el siglo pasado, ahora son escasos en la mayor parte del mundo. Aunque estos hogares disminuyeron, son numéricamente relevantes —17%— principalmente en grupos de medios y bajos recursos.
• Las parejas con hijos siguen siendo la categoría más representativa en la región —aun cuando su importancia ha disminuido—. La demanda de viviendas para hogares de 3 y más personas es estable —44%—, aunque no exclusivamente en las zonas con mayor pobreza (ver mapa 1).
• La reducción del tamaño promedio del hogar ha sido jalonada por el aumento de los hogares conformados por 1 y 2 personas, que pasan de representar el 30% en 2005, al 44% en 2018. Esto se debe al aumento de las parejas sin hijos y de los hogares unipersonales.

Gráfica 1. Número y porcentaje de hogares según tamaño. Región metropolitana de Bogotá, 2005-2018

Cuadro 1. Número y porcentaje de hogares según tipo. Región metropolitana de Bogotá, 2005 – 2018

Fuente: elaboración propia con datos del Censo Nacional de Población y Vivienda DANE (2005 y 2018)

Mapa 1. Tamaño promedio de los hogares, según sector censal. Región metropolitana de Bogotá, 2018.

En conclusión, es cierto que el tamaño promedio de los hogares en la región ha disminuido, pues hoy es de 2,7 integrantes. Pero esta cifra esconde que más del 57% de los hogares tiene tres o más integrantes. Por tanto, la oferta de vivienda también debe contemplar dichas necesidades o preferencias, especialmente para grupos de menores recursos.

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Los hogares unipersonales son sinónimo de modernidad

Los hogares unipersonales han aumentado en todo el mundo, pues ahora es posible que tanto hombres como mujeres vivan individualmente, de manera transitoria o definitiva, en etapas iniciales de la edad adulta, como fruto de un divorcio, o en las fases finales de la vida.

Aunque usualmente los hogares unipersonales se asocian con profesionales o estudiantes jóvenes, en la región metropolitana de Bogotá este grupo, que aporta el 21% de los hogares, es muy heterogéneo. Por ejemplo:

• El 25% de los habitantes en estos hogares unipersonales superan los 60 años de edad.
• También se da diversidad socioeconómica, ya que el 45% de esos hogares son de estratos bajos (aunque sean aún más frecuentes en las zonas más acomodadas -ver mapa 2-).

Mapa 2. Proporción de hogares unipersonales según sector censal. Región metropolitana Bogotá. 2005-2018

Se puede entender que ante el aumento de hogares unipersonales, la respuesta natural sea producir apartamentos de muy escaso metraje. Estos son objeto de debate en el ordenamiento territorial debido a la preocupación por la suficiencia y calidad del espacio.

Este tipo de vivienda está localizada principalmente en zonas de alto valor inmobiliario, y los inversionistas han mostrado un enorme interés por ellas. El área reducida implica que, aunque los precios por metro cuadrado son elevados, el valor total es inferior al tope definido por la Vivienda de Interés Social (VIS). Entonces, la construcción recibe exenciones tributarias, sin que su venta esté dirigida a los beneficiarios de los subsidios.

Sin embargo es un error afirmar que todos los hogares unipersonales constituyen una demanda potencial para los denominados microapartamentos. Residir en ellos conlleva costos altos, tanto por el precio en el mercado inmobiliario como porque implica repartir entre pocos aportantes la responsabilidad de todos los recursos necesarios para la vida.

De hecho, no todos los hogares unipersonales de la región viven en apartamentos independientes. Por el contrario: el 12% convive con otros hogares en la misma vivienda, y el 20% vive en cuartos de inquilinatos. Por tanto, el 32% de los hogares unipersonales de la región vive en condiciones habitacionales precarias y no pueden acceder a vivienda de calidad.

De lo anterior se desprenden una certeza y una pregunta.

• La certeza. No se puede argumentar que a través de los microapartamentos se puede satisfacer la demanda de VIS. Para los grupos más precarios —destinatarios de la vivienda social— los hogares con tamaños numerosos son los más estratégicos para la supervivencia.
• Entonces, ¿qué tipo de vivienda es necesaria para cubrir las necesidades de los grupos más vulnerables? La proliferación de viviendas cada vez más pequeñas parece sacrificar el sistema de bienestar para los hogares extensos.

En conclusión, aunque los microapartamentos pueden ser una buena solución habitacional para un grupo específico de los hogares unipersonales, no lo es para la totalidad. Por eso mismo su existencia no se puede traducir de manera inmediata en demanda potencial por este tipo de vivienda. Bajo este argumento, parece conveniente delimitar un tamaño mínimo para las Viviendas de Interés Social, aunque no necesariamente lo sea para los otros segmentos de mercado.

La gente ya no quiere vivir en casas

Las viviendas se registran en la información censal según su tipo —casa, apartamento, cuarto, otro—. Esta clasificación permite ver cambios como el aumento de los apartamentos en la región metropolitana de Bogotá (gráfica 2).

Al mismo tiempo que los apartamentos aumentan en número y participación, las casas también aumentan cada vez más en la región metropolitana de Bogotá — el censo de 2018 registró 215.148 casas más que el de 2005—.

En este sentido, cierto grupo de hogares mantiene un interés por las casas, y no por los apartamentos. Las casas son el tipo de vivienda preferido por los hogares más numerosos —con alta o baja capacidad de pago—, pues son amplias y tienen mayores posibilidades de adaptación.

Gráfica 2. Número y porcentaje de vivienda según tipo. Región metropolitana de Bogotá, 2005-2018

La importancia de las casas no parece residual —viviendas que se construyeron en el pasado y no se han demolido— como sugiere la evolución reciente de las viviendas tipo casa en el espacio metropolitano (mapa 3). Las casas representan el 35% de las viviendas en la región para 2018.

En los sectores señalados en amarillo, verde y azul, el número de viviendas tipo casa aumentó entre 2005 y 2018. El aumento de las casas en estos sectores es resultado de la extensión urbana y la metropolización en áreas desarrolladas de manera formal e informal.

La ubicación de las casas tiene una causa socioeconómica y un condicionante espacial. El tipo de vivienda compatible con los hogares extensos se concentra en zonas periféricas. La especialización de las zonas centrales y periféricas del área urbana que se delinea, combina criterios de ingresos y de tipo de hogar que plantean la necesidad de ajustar los equipamientos y servicios públicos para diferentes sectores.

Mapa 3. Vivienda tipo casa. Porcentaje de aumento según sector censal, 2005-2018

Por otra parte, en los sectores señalados en rojo (mapa 3) el número de viviendas tipo casa disminuye en términos absolutos entre 2005 y 2018 —contabilizan 45.137 casas menos en 2018 que en 2005—. Esta reducción resulta de la combinación de al menos dos procesos:

1. El cambio de uso: casas que pasan de ser usadas como residencia a tener un uso comercial, de oficina, de educación, etc. En estos casos, no se modifica la estructura del inmueble, pero si deja de ser contabilizado en las estadísticas censales como una vivienda.
2. El redesarrollo: demolición de casas para el desarrollo de proyectos de mayor altura.

Las casas que ya no se utilizan como vivienda plantean el eventual despoblamiento de ciertos sectores de la ciudad, mientras que el redesarrollo plantea la necesidad de incorporar requerimientos de soportes urbanos a la construcción en zonas de expansión, de consolidación y de renovación —tales como las cargas urbanísticas que discuten Camargo y Araque—.

En conclusión, las casas no solo siguen existiendo, sino que su cantidad aumenta principalmente en lugares periféricos. Las nuevas necesidades, gustos y preferencias de la demanda se expresan de manera diferencial en el territorio y demuestran la importancia de las restricciones de la oferta sobre las formas de habitar de los hogares.

¿En serio la región metropolitana de  Bogotá necesita tanta vivienda pequeña?

Estas son las conclusiones generales de este análisis:

• La actual reducción del tamaño promedio de los hogares no refleja la totalidad de las realidades demográficas recientes.
• Por esta razón, las opiniones generales tienden a magnificar el papel del hogar unipersonal como protagonista de la demanda por vivienda.
• Esto lleva a minimizar la importancia de los hogares extensos y las casas en las dinámicas metropolitanas.
• Tras la disminución en el tamaño promedio de los hogares se esconde una diversidad de tipos y tamaños de hogares de distintos niveles socioeconómicos, que debe ser tenida en cuenta para planear los tipos de vivienda a construir.
• Por último, la disminución del tamaño del hogar no puede entenderse apenas como la expresión de cambios sociales, pues las restricciones del mercado inmobiliario pueden estar afectando la calidad de vida de la población.