Bogotá in-mobiliaria o la ciudad sin modelo - Razón Pública
alberto saldarriaga burbuja inmobiliaria panoramica bogota

Bogotá in-mobiliaria o la ciudad sin modelo

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Foto: Augusto Serna- Panorámica de Bogotá.

Alberto SaldarriagaDensificación de la ciudad, expansión del centro, renovación urbana, tendencias que se imponen sin que haya claridad sobre el modelo de ciudad deseado. La izquierda en el poder no ha contribuido a esclarecer las dudas.

Alberto Saldarriaga Roa*

“Boom” inmobiliario y densificación

Bogotá y otras ciudades de Colombia viven una euforia inmobiliaria. 

Los nuevos edificios brotan como si se sembraran la víspera, con la anuencia de las respectivas autoridades de planeación. Para construirlos se demuelen casas o edificios y se engloban los predios para obtener mayor superficie construida. Las alturas son cada vez mayores, sin consideración por la escala del espacio público. 

El capital fluye a montones, sin saberse exactamente de dónde proviene y si es o no es lícito.  Las ventas se disparan a la par de los precios del metro cuadrado. 

En Bogotá se aduce como argumento defensivo la necesidad de densificar el llamado “centro expandido” o sea la mitad de la ciudad, cosa que ya se hace predio a predio y sin ningún tipo de proyecto urbano coherente. 

¿Es positiva o perjudicial esta densificaciónLa respuesta parece obvia. 

Bogotá, en su conjunto, es una ciudad densa, que se quiere hacer aún más densa. Las bajas densidades se han ido a los municipios vecinos, en forma de desarrollos suburbanos de viviendas unifamiliares, que han ocupado parte de las fértiles tierras sabaneras inutilizándolas para la agricultura y la ganadería, su vocación natural. 

Este equilibrio aparente entre la alta y la baja densidad ha configurado una forma de desarrollo urbano análoga al modelo del suburbio estadounidense, que obliga al uso del vehículo privado como medio de transporte, contribuyendo así y desde la periferia al caos petrificado de la movilidad bogotana. 

¿Que está dejando el “boom” inmobiliario?

alberto saldarriaga burbuja inmobiliaria bella suiza

Foto: Diego Cambiásco- Bella Suiza,
al norte de bogotá.

En la parte positiva, se han configurado algunos sectores relativamente homogéneos de edificios razonablemente altos. Por otra parte se desfiguran sectores que anteriormente tuvieron calidad ambiental y urbana. Los brotes inmobiliarios atropellan lo existente en función de la especulación inmobiliaria, sin saberse realmente si su oferta costosa corresponde con algún tipo de demanda en los sectores a los que se les ofrece. 

No hay mucho que decir acerca de la calidad arquitectónica, pues esta no es un objetivo principal, ni siquiera en los desarrollos más costosos.

El asunto puede ser visto desde varias perspectivas: 

1. La primera, y la más preocupante, es qué tipo (o modelo) de ciudad se espera alcanzar con este auge de la construcción. No hay una respuesta clara. 

Las normas en vigencia favorecen el desarrollo de cada predio sin tener en cuenta algún modelo de la ciudad deseada. Desde hace algunos años la planeación urbana bogotana se dividió en dos grandes segmentos: la transformación de sectores  anteriormente protegidos por las normas y el desarrollo periférico en forma de “super-manzanas”, propicias para la construcción de conjuntos de viviendas  unifamilares o  multifamiliares. 

La protección de sectores patrimoniales ha sido atacada desde varias partes, incluyendo la misma administración distrital (por ejemplo, Enrique Peñalosa y Antanas Mockus). Los barrios clandestinos o informales tienen su propia dinámica que involucra dueños de tierras, políticos, organizaciones comunitarias y, tardíamente, al Distrito que les instala servicios y los incorpora dentro de su catastro. 

2. La segunda perspectiva se refiere a lo que está sucediendo con los barrios tradicionales de viviendas individuales. La carne de cañón de este boom inmobiliario y del anterior (léase inicios de la última década del siglo pasado) son entonces estos barrios consolidados que sostuvieron su calidad habitacional durante décadas y que ahora son vistos únicamente como un banco de tierras para ser devorado por los promotores, inversora, diseñadores, constructores, vendedores, bancos y demás agentes del mercado La ciudad anterior se ha convertido en desechable porque sí, porque está ahí, porque ocupa un suelo que ahora se considera valioso. 

En este ir y venir van quedando pedazos urbanos a medio consolidar, a la espera de nuevas normas que los acaben de desfigurar.           

3. En tercer lugar, se ha hablado mucho y se habla todavía de la “renovación urbana” como un proyecto insignia de la actual administración distrital. La realidad es que en Bogotá ese modelo “no ha pegado”, como dicen en la Costa Caribe. No se ha pasado de la fase de experimentación que ha dejado apenas un ejemplo importante e inconcluso, la Nueva Santafé de Bogotá. 

La renovación urbana es una operación de gran magnitud que solo puede ejecutarse cuando hay un gobierno local dotado de todos los instrumentos para llevarla a cabo: control del suelo urbano, mecanismos de negociación, recursos financieros, estudios en profundidad de la población a desalojar y reubicar, cálculos de densidades y espacios libres, redes de servicios, equipamientos, etcétera. 

La administración distrital carece de prácticamente todos esos instrumentos. La intención que se había aceptado hace unos años era que la acción pública habilitara suelos en el interior de la ciudad para ser ofrecidos a los inversionistas privados o al mismo sector público. Nada de eso ha sucedido. 

La desfiguración de la ciudad

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Foto: Ministerio de Vivienda-
El Ministro de Vivienda,
Luis Felipe Henao Cardona.

Estas consideraciones conducen, nuevamente, a la discusión ya planteada acerca del “modelo de ciudad” que se quiere llevar a la práctica en Bogota. 

El modelo, tal y como se lleva a cabo, es la desfiguración de una ciudad que en algún momento alcanzó a tener sectores urbanos coherentes y habitables. Se realizan intervenciones quirúrgicas que rompen los tejidos urbanos para insertar objetos extraños en busca de una coherencia futura que no parece estar muy cercana.    

La planeación hoy dispone de muchos instrumentos de apoyo para analizar la ciudad en su conjunto y las posibles operaciones que pueden llevarse a cabo en su interior y en sus bordes. Ciudades como Barcelona, por ejemplo, han sabido conservar grandes sectores provenientes del ensanche previsto en el Plan Cerdá, han sabido hacer operaciones de renovación en sectores deprimidos y han sabido desarrollar sus periferias, apoyados en sistemas inteligentes de transporte masivo: metro y trenes de cercanía (no nuestro famoso Transmilenio, el mejor sistema de transporte público del mundo) que no hace obligatorio el uso del vehículo individual en el trajín cotidiano. 

En Bogotá se habla nuevamente del metro y del tren de cercanías sin que se haya alcanzado a construir el primer centímetro.

Futuro oscuro

La perspectiva urbana futura de Bogotá no es, entonces, muy clara. 

Lo que se hace ahora, como parte de la euforia inmobiliaria, es la aplicación predio a predio de unas normas urbanas que no derivan de un proyecto urbano coherente o real: 

· Se favorece la construcción porque en cierta medida salva un poco la precaria economía nacional;

· Se favorece el alza en los precios de la vivienda porque eso mueve, al menos parcialmente, la banca hipotecaria y además sube los cálculos del mal llamado “auto-avalúo” del impuesto predial.

· Muchos se benefician a costa de la calidad urbana que en Bogotá, dicho sea de paso, no es muy alta o, dicho de otro modo, no corresponde con los costos que se cobran por la “nueva ciudad”. 

Dejar a Bogotá en manos de quienes la ven únicamente como una fuente de ganancias no garantiza un buen futuro en lo ambiental, en lo público e incluso en la calidad de vida. 

Es curioso que hayan sido las administraciones de izquierda las que han dado patente de corso a este tipo de desarrollo impulsado por los intereses del capital. ¿Será que no se dieron cuenta? 

Arquitecto de la Universidad Nacional de Colombia, especialista en Vivienda y Planeamiento Urbano del Centro Interamericano de Vivienda y Planeamiento (CINVA) , decano de la Facultad de Ciencias Humanas Artes y Diseño Universidad Jorge Tadeo Lozano. 

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Alberto Saldarriaga

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Alberto Saldarriaga

Arquitecto de la Universidad Nacional de Colombia, especialista en Vivienda y Planeamiento Urbano del Centro Interamericano de Vivienda y Planeamiento (CINVA), docente en el Doctorado de Arte y Arquitectura de la Universidad Nacional. @alsaldar

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