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Avances de Bogotá en el cobro del impuesto predial

Escrito por Daniel Páez

Bogotanos pagarán impuesto predial según estimación dada por el mercado inmobiliario.

Daniel PaezHabrá pago por cuotas y el valor del impuesto ya no dependerá del “estrato” del predio respectivo. ¿Qué ventajas y desventajas tienen estas medida? ¿Cómo lograr un mejor cobro de este impuesto municipal?

Daniel Páez*

El impuesto

A finales del año pasado la Alcaldía de Bogotá, con apoyo del Concejo, decidió modificar el impuesto predial en la ciudad, y ahora los bogotanos podremos pagar este impuesto en cuatro cuotas.

Esta noticia, aunque parece positiva, en la práctica solo beneficiará al 20 por ciento de los contribuyentes que pagan sin descuento. Lo demás, en cambio, se verán afectados por otro cambio que ha pasado desapercibido: la eliminación del uso del estrato como factor para liquidar el valor del predio.

El impuesto predial ha sido un impuesto muy importante para las ciudades colombianas. Es un impuesto municipal, es decir, lo cobra el alcalde y no la DIAN, y consiste en un pago anual que deben hacer los propietarios de inmuebles residenciales, comerciales e industriales. El impuesto recae sobre las propiedades en zonas urbanas y rurales y la tarifa máxima es regulada por el gobierno nacional, el cual ha establecido protecciones para las personas de menores ingresos.

Los concejos municipales regulan la tarifa específica para cada segmento de la población y la forma como se cobra. El Concejo de Bogotá, en el Acuerdo 648 de 2016, estableció cambios para el cobro en la capital, incluyendo la nueva opción para que los propietarios paguen en cuatro cuotas su impuesto predial.

Cuotas y estratos

Alcalde de Bogotá, Enrique Peñalosa, propone pagos prediales en cuotas.
Predios bogotanos. 
Foto: Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Históricamente, el 20 por ciento de los bogotanos han pagado este impuesto en la fecha límite o se han atrasado. El restante 80 por ciento de los propietarios de los más de 2,4 millones de predios suelen pagar con el beneficio del 10 por ciento de descuento que se le da a los cumplidos. Entonces, es muy probable que el impacto verdadero de la medida de pagar en cuotas sea para solo un 20 por ciento.

El impacto de esta medida ha sido sobre todo mediático, ya que les mostró a los ciudadanos que la Administración entiende las necesidades de los contribuyentes.

Históricamente, el 20 por ciento de los bogotanos han pagado este impuesto en la fecha límite o se han atrasado. 

Sin embargo, este cambio de pago en cuotas no es la reforma digna de destacarse dentro del mencionado  Acuerdo 648. El cambio principal de esta reforma, que tocó en varios puntos a la administración tributaria de la ciudad, fue acabar con la práctica de que la liquidación del impuesto predial se hiciera con una tabla que establecía el valor de la propiedad dependiendo del estrato y el tamaño del mismo (área del terreno y de la construcción).

En las viviendas de estratos 4, 5 y 6, a partir de 2017, el valor base para el cálculo del predial será aquel estimado por la ciudad, independientemente del estrato en que se encuentre el predio.

Esta reforma parece sencilla pero tendrá importantes implicaciones para la ciudad. Sin duda el paso dado por el Concejo por iniciativa del gobierno de Enrique Peñalosa resuelve un problema importante que sucede en toda Colombia: pensar que la estratificación es una manera acertada de medir el ingreso de los individuos.

Hoy se puede afirmar que Bogotá es la ciudad que tiene el mejor sistema de valoración de los predios y por consiguiente la reforma es un paso positivo para lograr mayor equidad en el recaudo de este impuesto. Bogotá tiene un inventario descentralizado de sus predios administrados por la Unidad Administrativa Especial de Catastro (UAEC) y no depende del desorden de los inventarios de predios y sus valores que tiene el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).

Usar la estratificación para cobrar este impuesto, como todavía sucede en el resto de ciudades y municipios de Colombia, es un error. Este instrumento fue creado en los años 1950 como una alternativa para un sistema tributario que no podía medir los ingresos de individuos y tuvo que segregar las ciudades entre ricos y pobres.

La forma como se estratifica un predio en Colombia es poco técnica ya que el parámetro principal es mirar qué materiales se usaron en la vivienda, pero no se tiene en cuenta el entorno donde está el predio y, lo más grave, rara vez cambia con el tiempo.

Pero en 2017 los bogotanos pagarán un impuesto que no está basado en el estrato donde está el predio sino en una estimación de cuánto vale desde el punto de vista del mercado inmobiliario.

La evaluación económica de predios de Bogotá está lejos de ser perfecta y, dado el terrible sistema de administración de tierras con que contamos, la ciudad tiene que basarse en una metodología que trata de buscar zonas homogéneas en su valor del suelo para asignar valores a estas de acuerdo a muestreos irrisorios.

En todo caso, esta valoración es mucho mejor que la que se hace por estratificación y hay que reconocer que la UAEC es probablemente una de las mejores entidades de la ciudad por su profesionalismo y deseo continuo de mejorar los inventarios de los predios.

Los peros

Predios bogotanos.
Alcalde de Bogotá, Enrique Peñalosa, propone pagos prediales en cuotas.  
Foto: Alcaldía Mayor de Bogotá

Pero hay problemas y en la ciudad no todos los predios son valorados apropiadamente. La mayor dificultad está en los contribuyentes cuyos predios están valorados por encima del valor comercial, ya estos son los primeros en quejarse y obtener ajustes.

El problema que el Concejo dejó resolver con este Acuerdo fue el de aquellos predios que tienen un valor en el predial muy por debajo de su valor comercial. Estos propietarios obtienen todos los beneficios y, como si fuera poco, el Concejo puso restricciones que no dejan aumentar el valor a pagar en más de 10 por ciento al año.

La reforma es un paso positivo para lograr mayor equidad en el recaudo de este impuesto.

La reforma, aunque progresiva porque elimina el uso del estrato para los predios de mayor valor, dejó un boquete sin resolver. A diferencia del mundo, en Colombia los predios de más valor pagan un porcentaje de su valor en impuestos que es mucho mayor que aquellos de menos valor.

Por ejemplo, si usted tiene un predio que está valorado por Catastro en 500 millones, ahora debe pagar 4.100.000 pesos (0,82 por ciento) de impuesto; mientras que si tiene uno de 250 millones paga 1.625.000 (0,65 por ciento). El problema consiste es que si yo soy un inversionista inteligente compraré dos predios de 250 millones y venderé el de 500 para pagar menos impuestos..

Ha llegado la hora para que  Bogotá estudie en detalle la sostenibilidad del impuesto predial. Hoy existe una cultura importante de pago, pero los mecanismos que se han utilizado para evitar la evasión y la mejora en el sistema catastral descentralizado hacen prever que en los próximos 5 años la actividad económica se verá afectada por el cobro de un predial que, en términos porcentuales, es hoy el segundo más alto de Latinoamérica (después del de Argentina).

Posiciones radicales como las que tuvo la administración Petro, quien aumentó el impuesto de forma descomunal a todos los propietarios, no son viables. Lo que se necesita es que los dueños de predios en Bogotá paguen bajo un sistema justo que tenga los valores comerciales reales y con una tasa de impuesto apropiada.

Para eso necesitamos reformas de fondo por parte de la Nación y que la evaluación económica de los predios no se haga con metodologías arcaicas y muestreos irrisorios, sino con mecanismos de mercado donde el valor real de toda transacción de compra y venta sea conocido y usado por la administración para cobrar impuestos. Esto se llama trasparencia, algo que falta hoy en muchos temas de Colombia.

 

* Ph.D, profesor y director del Grupo de Transportes de la Universidad de los Andes.
twitter1-1@danielpa

 

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