No hay nada que temer

Pese a la solidez de la teoría económica y la evidencia empírica, algunos políticos y constructores aseguran que aumentar las cargas urbanísticas hará que sea imposible construir en Bogotá.

Con el fin de zanjar esta discusión, decidimos utilizar los cálculos del valor residual del suelo en 28 planes de renovación urbana en Bogotá, para analizar la relación entre las cargas urbanísticas y la construcción. El valor residual del suelo es el resultado de restar del total de las ventas, los costos de construcción, los costos de las cargas urbanísticas y la utilidad esperada.

Como explicaremos en este artículo, el ejercicio corrobora los principales postulados de los economistas urbanos serios y pone en evidencia que no hay nada que temer, pues:

• Los precios de la vivienda son dados por el mercado y no por las cargas urbanísticas;
• Los costos y beneficios del productor son las variables que definen el desarrollo de la actividad constructora;
• El precio del suelo no hace parte del precio de la vivienda y, por tanto, las cargas no afectan la actividad;
• La renta del suelo se contabiliza dentro de la utilidad.

Las cargas urbanísticas y la utilidad

Gráfica 1. Ventas, utilidad y cargas urbanísticas vs área construida

La gráfica 1 muestra la relación entre área construida (eje horizontal) y valor de las ventas, las cargas urbanísticas y la utilidad (eje vertical).

Algunas relaciones se ajustan a una línea recta, o sea que sí existe asociación entre las dos variables. En el caso de las ventas totales, el coeficiente de asociación (llamado “de regresión”) es 1,13, lo cual indica que el aumento del 10% en el área construida se traduce en un aumento de las ventas de 11,3%.

Existe una estrecha asociación entre el área bruta, el área construida y el área vendible, pero la estimación de los coeficientes muestra que el área construida es la variable que tiene un mayor efecto sobre el valor de las ventas y no el área vendible. Esto podría explicarse por el uso de materiales más rentables que jalonan el valor de las ventas.

La utilidad de los proyectos y el área construida responden positiva y proporcionalmente al aumento del área construida (coeficientes cercanos a 1,0). Sin embargo, los planes parciales son atípicos: uno presenta utilidades superiores a las esperadas y el otro presenta una utilidad casi nula pese a tener la misma área construida. Este último caso no es creíble a menos de que se trate de un plan estatal donde la ganancia es netamente social.

El análisis muestra que:

• La relación entre las cargas urbanísticas y el área construida es positiva y muy dispersa comparada con la asociación anterior;
• Los coeficientes se acercan a 1,0, por tanto, la política de cargas del distrito es positiva;
• La dispersión sugiere que algunos proyectos con áreas de construcción idénticas tienen cargas distintas, lo cual puede explicarse con el segmento del mercado del plan parcial, es decir, con su localización y precio de venta;
• Las cargas y las ventas tienen una mayor dispersión y la relación entre ellas es proporcional (coeficiente cercano a 1,0).

Si las cargas pretenden asegurar el mejor aprovechamiento de la ciudad, su efecto debería ser mayor que 1,0, lo cual implica que un aumento del 100% del área vendible debería traer consigo un aumento de más del 100% en las cargas urbanísticas.

En se orden de ideas, podemos afirmar que las obligaciones urbanísticas no les quitan beneficios a los promotores inmobiliarios, sino que aumentan la utilidad y, por tanto, hacen que las ofertas sean difíciles de rechazar. En definitiva, la Cámara Colombiana de la Construcción (CAMACOL), se equivoca al afirmar que las cargas urbanísticas no permitirán desarrollar nuevos proyectos de vivienda.

La rentabilidad de los proyectos

Gráfica 2. Tasa de ganancia sobre ventas / sobre inversión y cargas urbanísticas

Otro indicador que confirma la poca relevancia de las cargas urbanísticas es la tasa de ganancia de los proyectos. La gráfica 2 muestra la razón entre el valor total de la utilidad y las ventas (izquierda) sobre los costos de construcción (derecha).

La rentabilidad está asociada con el volumen de inversión en el proyecto, si suponemos que el promotor necesita capital para financiar el costo de construcción. En la figura de la izquierda se aprecia una tendencia negativa de efecto marginal, lo cual implica que un aumento de las cargas del 100% reduciría la tasa de ganancia en menos de un cuarto de punto, es decir, que tendría un efecto prácticamente nulo. Además, la tasa de ganancia sobre los costos de construcción es superior al 10% en todos los proyectos –con la excepción del caso atípico– y no se ve afectada por el aumento de las cargas urbanísticas.

Por otra parte, los costos de construcción muestran un mejor ajuste y el coeficiente de regresión es algo menor que 1,0. Un mayor valor de ventas está asociado con mayores costos y mayor edificabilidad; pero si las ventas aumentan en un 10%, los costos aumentarán en un 9,6%.

La relación entre el valor de las ventas y los precios del suelo es positiva, lo cual implica que el aumento de las ventas provoca un aumento en el precio del suelo. En cambio, el aumento de las cargas urbanísticas no tiene ningún efecto en el precio del suelo.

La utilidad es la variable más importante para el desarrollo de cualquier actividad económica y está íntimamente relacionada con los cambios en los precios de venta y los costos de construcción: si los primeros aumentan y los segundos se mantienen estables, la utilidad aumenta. En cambio, si los costos de construcción aumentan y los precios de venta se mantienen estables, la utilidad disminuye.

Entre 2010 y 2020, la tasa de aumento de los precios fue de 1,61% y la de los costos fue del 0,19%. La diferencia indica que los precios aumentaron al 5,8% anual y la utilidad al 9,34%. Esto corrobora que las cargas urbanísticas no tuvieron ningún efecto en la utilidad.

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El suelo y los promotores

Solo resta examinar el papel del villano de la economía capitalista: el suelo. Hemos establecido que las cargas no hacen parte del precio del espacio edificado, pero aun así vale la pena evaluar su papel en los planes expedidos. El cuadro 1 muestra los resultados de la estimación (por un método estadístico llamado de mínimos cuadrados ponderados).

Cuadro 1. Utilidad declarada en el Plan Parcial

*Logaritmo y dólares cotización 22/11/21. Fuente: SDP. Cálculos de los autores.

Los resultados muestran que los constructores contabilizan el costo del suelo para calcular la utilidad del proyecto (coeficiente de 0,45), pero las cargas urbanísticas tienen apenas una pequeña incidencia negativa sobre esa utilidad (coeficiente de -0, 029).

Estos resultados contradicen el argumento de CAMACOL según el cual los propietarios venderán el suelo a un mayor precio si las cargas urbanísticas aumentan. De hecho, los promotores de los planes parciales (Grupo Éxito, Bavaria, Bodegas del Rhin, Cartón de Colombia, Clínica Shaio y Corferias) no parece propietarios renuentes del suelo, sino capitalistas con activos que tienen un gran costo de oportunidad.